나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50775 [1] 경기도 광주시 탄벌동 777 트레비앙 6층602호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 탄벌동 소재 "광주경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 45번 국도변 아파트,
연립주택, 오피스텔, 공장 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하고 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 6층 602호(전유면적 : 73.47㎡)로서
외벽 : 인조석 등 치장 마감.
내벽 : 몰탈 위 벽지 등 마감.
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중임.
(가) : 방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니, 다락.
※ 건축물대장 도면에 의하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있고 도시가스에 의한 난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 경사지를 축대를 쌓아 대체로 평탄하게 부지조성한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(트레비앙)
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8M 내외의 막다른 포장도로와 접함(동측 대로에서는 접근 불가함).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교
환경위생정화구역 세부내용은 경기도광주하남교육지원청에 별도 확인요(벌원초))<교육환경 보호에관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상.
2) 기타 : 등기사항전부증명서 대지권의 목적인 토지의 표시란상 소재지가"장지동 528-32"로 되어 있으나 2023년
07월 04일 행정관할구역변경되어 현재는"탄벌동 777"인 바 참고바람(토지대장 참조).

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026.01.13.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.
재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경50775 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 탄벌동 777 트레비앙 6층602호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 363,000,000원

* 토지면적: 46.75㎡ (약 14.15평)

* 건물면적: 73.47㎡ (약 22.23평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(권리 포기), HUG 인수 조건 변경, 선순위임차권(포기), 재매각

* 주의사항: 2026.01.13.자로 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서 제출. 재매각, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

* 감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 탄벌동 소재 "광주경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 45번 국도변 아파트, 연립주택, 오피스텔, 공장 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 인접도로를 이용하여 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 중 6층 602호. 외벽은 인조석 등 치장 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 등 마감, 창호는 하이새시 등임.

* 이용상태: 도시형생활주택(연립주택)으로 이용 중이며, 내부 구성은 방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니, 다락으로 파악됨.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방 구조임.

* 토지 형상 및 이용상태: 동하향의 경사지를 대체로 평탄하게 부지 조성한 부정형의 토지로서 도시형생활주택(트레비앙) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 막다른 포장도로와 접함. (동측 대로에서는 접근 불가함)

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당함.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임. 등기사항전부증명서상 토지 소재지가 "장지동 528-32"로 되어 있었으나, 2023년 7월 4일 행정관할구역 변경으로 현재는 "탄벌동 777"임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 29일자 우리금융캐피탈의 가압류 (채권액: 9,196,912원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전 (갑3, 2021-04-14)

* 소유권이전 (갑4, 2021-08-23)

* 주택임차권 (을5, 2023-05-26, 380,000,000원, 채권자: 전선미) - 대항력 포기 확약서 제출로 우선변제권만 주장

* 가압류 (갑5, 2024-05-29, 우리금융캐피탈)

* 가압류 (갑6, 2024-06-27, 서민금융진흥원)

* 강제경매 (갑7, 2025-01-13, 주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 분석: 주택도시보증공사(진 )는 2021년 5월 12일 전입 및 확정일자를 받았으나, 2026년 1월 13일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 403,082,328원

4. 상권분석

* 주위환경: 45번 국도변에 위치하며, 아파트, 연립주택, 오피스텔, 공장 및 일부 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업적 활동보다는 주거 및 생산 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 보통 수준의 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 광주경찰서가 위치하여 치안이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트, 백화점 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 벌원초등학교의 상대보호구역에 해당되어 교육 환경은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 경매에서 유찰 또는 매각 실패 이력이 있어, 이번 경매에서도 입찰 경쟁이 치열하지 않거나 추가 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용 제한: 제2종일반주거지역, 준보전산지, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련: 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 시설: 공장 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역 특성상, 소음이나 환경 관련 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 탄벌동에 위치한 도시형생활주택(연립주택)으로, 감정가는 3억 6,300만원입니다.

* 주택도시보증공사가 대항력을 포기함에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없다는 점은 투자 결정에 있어 매우 긍정적인 요소입니다.

* 주변 입지 및 교통, 편의시설은 보통 수준이며, 주거와 공업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 재매각 물건이라는 점과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 무잉수 임차보증금으로 초기 투자 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가 수준을 평가하여 가격 메리트를 판단해야 합니다.

* 도시형생활주택으로서 소형 가구의 수요를 고려한 투자 관점이 유효할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성과 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래 정보에 따르면, 유사한 면적 및 연식의 물건들의 시세는 1억 4천만원에서 3억원 범위에 있습니다.

* 입력된 최근 매매 정보 중, 2018년에 사용 승인된 "더휴먼타운(C동)" (전용면적 70.76㎡)이 2026년 5월 3억 원에 직거래된 기록은 현재 시세를 파악하는 데 중요한 지표로 작용합니다.

* 본 물건(트레비앙, 2018년식, 전용면적 73.47㎡)은 사용 승인 연도가 유사하며, 최근 실거래가 최고가인 3억 원과 비교했을 때 감정가(3억 6,300만원)는 다소 높은 수준으로 책정되었습니다.

* 토지 이용 계획상의 제2종일반주거지역, 준보전산지, 자연보전권역 등의 제약 사항은 향후 부동산 가치 상승 잠재력에 영향을 줄 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최저매각가격: 363,000,000원

* 매수보증금: 72,600,000원 (최저매각가격의 20%)

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 최고가: 300,000,000원

* 재매각 물건이라는 점과 토지 이용 제한 등을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 최근 시세 최고가인 3억 원 수준과 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위의 입찰가를 예상합니다.

* 경쟁이 예상보다 치열하지 않을 경우, 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.