나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5422 [1] 경기도 평택시 비전동 1098 스타타워 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선우 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2는 경기도 평택시 비전동 소재 "배다리저수지" 북서측 인근에 위치하며 주위는
음식점, 점포, 위락시설, 근린생활시설 및 각종 상업용빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등
이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건 기호3는 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "고덕행정복지센터" 남측 근거리에 위치하
며 주위는 지식산업센터, 공장, 지역난방공사, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 9층 906호(기호3)로서,
외벽: 몰탈위 페인팅, 석재 및 칼라 페어그라스 등 마감,
내벽: 판넬 및 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 새시창 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 8층 중 1층 116호(기호1), 1층 117호(기호2)로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 등 마감.
내벽: 판넬위 페인팅 및 일부 인테리어 등 마감.
창호: 새시창 등임.

이용상태

*기호1(116호) : 음식점(영업중)으로 이용 중임.
*기호2(117호) : 인접호수 118호와 경계 구분없이 일단의 음식점(영업중)으로 이용 중임.

이용상태

본건 기호3는 공장으로 이용 중임.

설비내역

본건 기호1,2는 공용 위생 및 급배수설비, 소방설비, 엘리베이터 등 되어 있음.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건물 부지임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 제1,2종근린생활시설 건물 부지임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로3류, 중로2류 및 중로3류와 접함.

인접 도로상태등

본건은 주위로 소로2류, 중로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중
로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호3 임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2는 임대 중인 것으로 탐문조사 되나, 자세한 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2024타경5422 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적

* 기호1(116호):

* 토지면적: 11.39㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 44.63㎡ (약 13.50평)

* 기호2(117호): (면적 정보 별도 명시 없음, 기호1과 유사할 것으로 추정)

* 기호3(906호): (면적 정보 별도 명시 없음)

1.3. 물건 종류 및 용도

* 기호1(116호): 근린상가 (음식점 영업중)

* 기호2(117호): 근린상가 (음식점 영업중, 인접호수와 합하여 이용)

* 기호3(906호): 공장

1.4. 감정가

총 감정가: 505,000,000원

1.5. 특이사항

본 경매 물건은 경기도 평택시 비전동의 스타타워 1층 116호와 117호, 그리고 고덕면 해창리에 위치한 물건이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 기호1,2 (비전동 스타타워): 경기도 평택시 비전동 1098번지에 위치하며, 배다리저수지 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 음식점, 점포, 위락시설, 근린생활시설, 상업용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역입니다. 배다리생태공원이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 기호3 (고덕면 해창리): 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치하며, 고덕행정복지센터 남측 인근 지역입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 지역난방공사, 농경지 등이 혼재하는 산업 및 개발 지구입니다.

2.2. 교통상황

* 두 지역 모두 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

* 평택역(1호선)을 이용할 수 있는 지역과의 접근성도 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 비전동 (기호1,2): 일반상업지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 고덕면 해창리 (기호3): 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2018-07-19 국민은행 근저당 (276,000,000원)

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 국민은행 근저당, 우리카드 가압류, 국민은행 임의경매, 동화성세무서장 압류 등이 등기되어 있으며, 본 경매 개시 결정 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 303,547,739원 (근저당 및 가압류 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이종혁

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업자등록일: 2019-04-18

* 확정일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 비전동 스타타워 지역은 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있으며, 배다리생태공원 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 소사벌 택지지구 내에 위치하며, 다양한 상점과 편의시설이 입점해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다. 하지만 평택 센트럴돔 등 일부 상권의 높은 공실률(75% 보고)은 지역 내 상가 공급 과잉 가능성을 시사합니다. 평택역 인근 상권의 공실률은 10.9%로 상대적으로 안정적인 편입니다.

* 고덕면 해창리 지역은 지식산업센터와 공장이 밀집한 산업단지 배후 지역입니다. 삼성전자 평택 캠퍼스와 같은 대규모 산업단지가 인접해 있으나, 해당 지역의 지식산업센터는 80%에 달하는 높은 공실률을 기록하는 등 공급 과잉 및 공실 문제가 심각한 것으로 나타났습니다. 이는 임대 수익률 확보에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 비전동 지역은 배다리생태공원이라는 녹지 공간과 더불어 다양한 상업시설, 편의시설(병원, 은행 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 편리합니다.

* 고덕면 해창리 지역은 고덕행정복지센터가 인근에 위치해 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 산업 시설 중심의 개발이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 고덕면 해창리 지역의 높은 공실률(최대 80% 보고)은 투자 회수 기간 장기화 또는 낮은 임대 수익률로 이어질 수 있습니다.

* 비전동 지역의 경우, 상가 공급 과잉 우려가 제기되는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 물건이 서로 다른 지역(비전동, 고덕면)에 소재하여 관리 및 운영에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 평택시 내 상업 지역과 산업 지역에 걸쳐 있어 투자 분석 시 각기 다른 시장 상황을 고려해야 합니다. 비전동 스타타워 1층 상가(기호1,2)는 배다리생태공원 인접의 쾌적한 환경과 상업 지구의 기반 시설을 바탕으로 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 반면, 고덕면 해창리 지역의 공장(기호3)은 산업단지 배후 지역의 특성을 가지나, 심각한 공실률 문제로 인해 투자에 신중한 접근이 필요합니다. 일괄 매각 대상이므로, 두 지역 물건의 개별 가치와 시너지 효과를 종합적으로 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비전동 상가(116호): 상업지역 내 위치, 배다리생태공원 인접으로 인한 쾌적성, 다양한 편의시설 및 교통 접근성.

* 고덕면 공장(906호): 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력 (단, 높은 공실률 리스크 고려).

* 일괄 매각을 통한 규모의 경제 효과 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 505,000,000원입니다. 인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상의 부담은 적습니다. 그러나 고덕면 지역의 높은 공실률과 평택 지역 상가 시장 전반의 경쟁 심화 등을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 현명합니다. 예상 입찰가는 시장 조사와 현장 답사를 통해 개별 물건의 가치를 정확히 평가한 후 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰 여부와 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.