나이스옥션 법원경매 평택 2024타경45895 [1] 경기도 평택시 고덕동 1799-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2024.06.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제신도시내에 소재하며 부근은 주상용 건물, 공원, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

인집도로와 등고평탄한 장방형 토지로서 소매점 및 주택부지임.

인접 도로상태

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 택지개발지구임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 면적, 형상, 위치 및 경계 등은 귀 제시목록, 관련공부(지적도, 토지대장) 등 참조하여 개략적으로 확인하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 타일붙임마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

소매점(1층) 및 주택(2,3,4층)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

건물내 확장형발코니, 다락 부분 등은 건물에 포함평가하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 건물 폐문부재로 인해 내부구조, 이용현황, 관련 설비 등은 건축물대장현황도면 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 바닥, 조경부분 등은 토지가액에 포함하여 매각. 확장형 발코니, 다락 부분 등은 건물가액에 포함하여 매각. 외벽에 '유치권 행사중' 현수막이 설치되어 있음. 2024.05.20.자 주식회사 세움석재건설로부터 공사대금 152,406,922원 및 이에 대하여 2023.08.05.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금, 강인수로부터 공사대금 58,500,000원 및 이에 대하여 2023.08.05.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 지연손해금의 유치권신고서가 제출되었으나, 채무자 겸 소유자가 2025. 7. 25. 유치권확인의 원고패소확정판결(이 법원 2023가단64605 유치권확인청구의 소)을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경45895 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 1799-4

* 건물명: (건축물 정보상 특정 건물명 없음, 신축 허가 번호로 확인)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,936,718,000원

* 토지 면적: 246.10㎡ (약 74.45평)

* 건물 면적: 441.48㎡ (약 133.57평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화성우리신용협동조합 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕국제신도시 내에 위치하며, 부근에는 주상용 건물, 공원, 아파트 단지 등이 소재합니다. 고덕국제신도시는 대규모 택지개발지구로 계획적인 도시 개발이 진행 중입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측으로 폭 8m-10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 대규모 산업 시설(삼성전자 평택캠퍼스 등)이 위치하고 있으며, 계획된 신도시로서 상업 시설, 공공시설, 녹지 공간 등이 조성 또는 계획 중에 있습니다. 현재 시점에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 11일 접수된 화성우리신용협동조합의 근저당권 (을6, 토지 등기부) 입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 등기부상의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 현황:

* 주식회사 세움석재건설과 강인수로부터 공사대금 지급 관련 유치권 신고서가 제출되었습니다.

* 그러나 채무자 겸 소유자가 2025년 7월 25일 유치권확인의 소송에서 원고패소확정판결(이 법원 2023가단64605)을 제출하여 유치권이 소멸될 가능성이 매우 높습니다.

* 현장에는 '유치권 행사중' 현수막이 설치되어 있으므로, 최종적인 유치권 성립 여부에 대한 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 임대차 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 고덕국제신도시 내 상가 겸 주택 부지로 계획된 지역에 위치하고 있습니다. 1층은 소매점, 2-4층은 주택으로 이용되어 있어 상업 및 주거 기능이 결합된 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

* 고덕국제신도시는 지속적인 인구 유입과 개발이 이루어지고 있어 향후 상업 시설 및 주거 시설에 대한 수요 증가가 예상됩니다.

* 신도시 내 계획된 상업 시설 및 배후 주거 단지의 특성상 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 신도시 내 계획된 단지로, 주변에 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 신도시 개발에 따라 상업 시설, 생활 편의 시설 등이 확충될 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 시점에서의 상세 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 신도시 내 학교 용지가 계획되어 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 신설될 예정입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 법적 분쟁 가능성: 유치권 신고는 되었으나 원고패소 확정 판결이 제출되어 소멸 가능성이 높습니다. 그러나 낙찰 후에도 유치권자와의 추가적인 법적 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 부담은 없습니다.

* 건물 내부 확인 제한: 건물 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 실제 내부 상태는 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 고덕국제신도시라는 미래가치가 높은 지역에 위치한 다가구주택입니다. 1층 상가와 상층부 주택으로 구성되어 있어 상업적 활용 및 임대 수익 창출이 가능한 점이 강점입니다.

* 유치권 신고가 있었으나 확정 판결로 소멸 가능성이 높다는 점은 긍정적이나, 해당 이슈에 대한 면밀한 법적 검토와 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 건물의 상태는 양호할 것으로 예상되며, 신도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제신도시 개발 프리미엄: 수도권의 주요 신도시 중 하나로, 지속적인 인구 유입과 도시 인프라 확충으로 인한 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 1층 상가 및 다가구 주택으로서 공실 없이 임대 운영 시 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2022년 10월 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 지출이 적어 초기 투자 부담이 적습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,936,718,000원입니다.

* 입찰가를 산정함에 있어서는 인근 부동산 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 고덕국제신도시의 개발 전망, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크(유치권 관련 이슈 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 시점에서는 정확한 시세 조사가 필수적이며, 주변 유사 다가구주택의 매매 사례 및 임대 수익률 등을 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가의 80% ~ 100% 사이에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으며, 본 물건의 경우 잠재적 리스크 해소 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 하며, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.