나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41469 [2] 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층140호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕국제화계획지구 일반산업단지"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건내 제1층 제105호 외 2개호로서,
외 벽 : 복합판넬마감 등임.
내 벽 : 몰탈위페인팅마감 등임.
창 호 : 페어글라스창호임.

이용상태

일련번호(1)~(3) (제1,2종)근린생활시설임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약20m내외, 북동측으로 노폭 약15m내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 평택지원 2025타경41469 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 140호

* 용도: 근린상가 (감정평가서상 제1, 2종 근린생활시설, 건축물대장상 공장(지식산업센터))

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 감정가: 1,260,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 21.61㎡ (약 6.5평)

* 토지 지분: 21.6139㎡ (약 6.5평)

* 건물면적: 71.17㎡ (약 21.5평)

* 건물 지분: 71.17㎡ (약 21.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 지식산업센터, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 복합 지구입니다.

* 고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 산업 및 주거 배후 수요가 풍부하며, 대규모 개발이 진행 중인 지역입니다.

* 알파탄약고 이전 완료로 국제도시 조성에 박차를 가하고 있어 도시 연결성 확보 및 복합공간 조성 등 미래 가치가 기대됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* SRT 평택 지제역과의 접근성도 양호하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)입니다.

* 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있습니다 (중로1류, 중로2류).

* 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2024년 3월 27일자 중소기업은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을2(전세권설정, 김미영), 을3(근저당권, 우리은행), 갑8(압류, 경기광주세무서장), 갑9(가압류, 경기신용보증재단), 갑11(가압류, 국민은행), 갑12(압류, 평택시).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등은 확인되지 않음).

* 등기부채권 총액: 4,616,959,978원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (개인정보 보호를 위해 첫 글자만 표기)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 5월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김미영은 등기부상 전세권이 말소되었으며, 물건명세서상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 보증금 100,000,000원은 경매 절차상 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김미영은 대항력이 없어 보증금이 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 고덕국제화지구는 평택시의 핵심 개발 지역으로, 주거, 업무, 상업, 교육 기능이 복합된 자족형 신도시로 발전하고 있습니다.

* 인근에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 꾸준하며, 대규모 아파트 단지와 주거 시설의 배후 수요 또한 확보 가능합니다.

* 최근 알파탄약고 이전 완료로 도시 통합 및 복합문화공간 조성 계획이 구체화되면서 지역 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 업종 분석

* 본건의 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있으나, 감정평가서상의 이용 상태는 제1, 2종 근린생활시설로, 실제로는 상가로 활용되고 있을 가능성이 높습니다.

* 주요 고객층은 프리미엄 원희캐슬 고덕신도시에 입주한 지식산업센터 입주자 및 인근 거주자, 방문객 등이 될 것으로 예상됩니다.

* 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 지속적으로 확충되고 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 다만, 일부 지역에서는 상가 공실률에 대한 우려도 존재하므로 시장 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 고덕국제신도시는 계획도시로서 교육, 의료, 문화, 쇼핑 등 다양한 생활 인프라가 조성 및 확충되고 있습니다.

* 인근에 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 학교, 공원 등이 위치하거나 계획 중에 있어 정주 여건이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 교통망 확충으로 평택 시내 및 수도권 접근성이 향상되어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 평택 고덕국제신도시 개발 과정에서 방치 폐기물 및 불법 성토 문제 등이 제기된 바 있습니다.

* 현재까지 조사된 바로는 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

* 임차인 김미영은 대항력이 없으므로 보증금이 인수되지 않으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상으로, 현재 실제 점유 관계 및 추가적인 임차인 존재 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 리스크

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 경매 절차상의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 함께 경매에 나온 다른 물건의 진행 상황이나 낙찰 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

* 고덕국제신도시는 대규모 개발 지역으로, 향후 유사 상가 및 지식산업센터 공급이 지속될 수 있어 경쟁 심화 및 공실률 상승 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성에 대한 면밀한 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 대규모 개발이 진행 중인 평택 고덕국제화지구 내 핵심 입지에 위치한 신축 상가입니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하며, 지식산업센터 및 대규모 주거 단지의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 개발 호재와 신도시 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 감정가, 본 건의 투자 가치, 예상 수익률, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 수익률 산출에 한계가 있어, 추가적인 시장 조사와 전문가의 심층 분석이 필요합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 낙찰가격을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.

9. 종합 의견

* 본건은 미래 가치가 높은 평택 고덕국제화지구의 중심 상업용지 내 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 개발 호재를 바탕으로 안정적인 투자 기회를 제공할 것으로 판단됩니다.

* 임차인 권리 관계가 명확하여 명도 리스크는 비교적 낮으나, 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 공실률, 임대 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 적절한 가격으로 낙찰받는다면 장기적인 시세 상승 및 임대 수익을 기대할 수 있는 유망한 투자 대상입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.