나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41469 [3] 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층141호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""고덕국제화계획지구 일반산업단지"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건내 제1층 제105호 외 2개호로서,
외 벽 : 복합판넬마감 등임.
내 벽 : 몰탈위페인팅마감 등임.
창 호 : 페어글라스창호임.

이용상태

일련번호(1)~(3) (제1,2종)근린생활시설임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약20m내외, 북동측으로 노폭 약15m내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41469 (3)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2045-1 프리미엄원희캐슬고덕신도시 1층 141호

건물명: 프리미엄원희캐슬고덕신도시

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설)

감정가: 1억 5,150만원

토지면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

토지지분: 26.6401㎡ (약 8.06평)

건물면적: 87.72㎡ (약 26.53평)

건물지분: 87.72㎡ (약 26.53평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (근저당권 설정 내역 확인)

건축물 사용승인일: 2020년 06월 16일

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕국제화계획지구 일반산업단지" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본 건 인근은 지식산업센터, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 10층 건물 내 제1층 141호입니다.

외벽/내벽/창호: 복합판넬 마감, 몰탈 위 페인팅 마감, 페어글라스 창호로 마감되었습니다.

토지 형상 및 이용: 대체로 사다리형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 북서측 약 20m, 북동측 약 15m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 27일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 모든 권리 말소 예정)

임차인 현황:

* 임차인: 김미영

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025년 05월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 법적으로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 4,616,959,978원

특이사항:

- "대항력있는임차인" 표기되어 있으나, 등기 및 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 분석되어 현장 확인 및 법률 자문을 통해 정확한 사실관계를 파악하는 것이 중요합니다.

- 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 부동산에도 담보 설정이 되어 있습니다.

4. 상권분석

지역 특성: 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근으로, 지식산업센터 및 관련 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

상가 업종: 본 건은 근린상가로, 다양한 업종(사무실, 소매점, 서비스업 등)의 입점이 가능합니다.

발전 가능성: 고덕국제화지구의 지속적인 개발과 함께 상권 활성화 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

접근성: 주요 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 용이하며, 주변 상업시설과의 연계성도 좋습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변의 지식산업센터 및 상업시설 내 다양한 편의시설(식당, 카페, 은행, 병원 등) 이용이 가능합니다.

교육/의료: 고덕국제화지구 내 학교 및 의료 시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변환경: 본 건이 위치한 고덕동은 신도시 개발 지역으로, 현대적인 도시 인프라가 구축되고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 특별히 보고된 바는 없으며, 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계 불일치 가능성: 물건명세서 상 "대항력있는임차인" 표기와 임차인 현황의 "대항력 없음"이 상반되어, 실제 현황 파악 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

공동 담보: 본 건 외 다른 부동산에 대한 채무가 존재하므로, 해당 부동산의 경매 진행 여부 및 가격 변동성이 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

시장 변동성: 신도시 개발 지역의 특성상 향후 부동산 시장의 공급 및 수요 변화에 따른 가격 변동 가능성이 있습니다.

공실 위험: 상가 공실률은 경기 상황 및 상권 활성화 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화지구라는 신도시 내 핵심 지역에 위치하여 미래가치가 기대되는 근린상가입니다. 지식산업센터 및 다양한 상업시설이 혼재된 지역적 특성상 배후수요와 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다. 비교적 최근인 2020년에 사용승인된 건물로 시설이 양호하며, 교통 접근성 또한 우수합니다.

다만, 임차인 권리관계에 대한 상반된 정보(대항력 유무)는 반드시 현장 조사 및 법률 자문을 통해 명확히 확인해야 할 중요한 리스크입니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크를 명확히 해소하고 시장 상황을 면밀히 분석한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

성장 잠재력: 고덕국제화지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

배후수요: 인근 지식산업센터 및 상업 시설의 종사자, 방문객을 포함한 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

입지 우수성: 주요 도로와 인접하여 접근성이 뛰어나며, 주변 상업 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 최근 건물로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

다양한 활용 가능성: 근린상가로서 다양한 업종으로의 임대가 가능하여 공실 위험을 분산시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 "인수 보증금 합계"가 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

감정가는 1억 5,150만원이며, 주변 시세 및 향후 상권 활성화 가능성, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 이루어질 수 있으며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 추가적인 현장 조사와 권리관계 재확인, 그리고 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.