나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71690 [1] 경기도 광주시 능평동 368-16 베아누빌 201동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평119 안전센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건중 4층 402호로서,
(사용승인일: 2015.04.24)

외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감등.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감등.
창호 : 샷시 창호등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 공동현관 보안설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 완경사지 내 평탄화 조성된 토지로서, 다세대주택의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

본건 내부구조는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 건축물 현황도면 및 탐문조사등을 통하여 표준적 이용상황을 기준하였고, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매진행시 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경71690 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 368-16 베아누빌 201동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 227,000,000원

토지 면적: 60.25㎡ (약 18.23평)

건물 면적: 53.13㎡ (약 16.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 중 4층 402호

사용 승인일: 2015년 4월 24일

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평119 안전센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로 포장된 도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 집합건물 등기부상 소유권보존(박영철) 이후 소유권이전(정한글, 매매)되었습니다.

말소기준권리는 2015년 5월 7일 접수된 신한은행 근저당권(166,800,000원)입니다.

신한은행 근저당권 외 주식회사대성학력개발연구소 외 1명의 근저당권(80,000,000원) 및 동 연구소의 임의경매개시결정(54,647,296원)이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 246,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 김 : 전입일자 2017-12-12, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 원 : 전입일자 2017-12-12, 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-02-10. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 모두 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(52~60㎡)의 다세대주택은 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2013년식, 3층, 53.84㎡ : 16,000만원 (2026년 5월 거래) - 약 297만원/㎡

* 2012년식, 1층, 59.96㎡ : 16,400만원 (2026년 5월 거래) - 약 274만원/㎡

* 2019년식, 4층, 52.3㎡ : 24,700만원 (2026년 5월 거래) - 약 472만원/㎡

본건(2015년식, 4층, 53.13㎡)의 감정가는 227,000,000원입니다. 이는 ㎡당 약 427만원 수준으로, 비교적 최신 연식의 고가 거래 사례(필하우스)와 유사한 가격대로 평가되었음을 알 수 있습니다. 다만, 이전 연식의 거래 사례와 비교 시 가격 차이가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, 환경정책기본법상 특별대책지역에 속해 있습니다.

건축물은 급배수, 위생, 난방, 공동현관 보안 설비 등을 갖추고 있습니다.

현장 조사를 통해 파악된 건물 내부구조는 도면 및 탐문조사에 의한 표준적 이용 상황을 기준으로 하며, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 폐문으로 인해 이해관계인 부재로 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 추후 내부 상태 점검 및 필요 시 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 무난한 편입니다.

법적으로 인수할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 리스크와 함께, 주변 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 판단해야 합니다. 최근 거래된 필하우스 사례를 고려할 때 감정가가 높다고 단정하기는 어렵지만, 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급(2015년 준공) 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

능평동 일대는 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 처리에 용이합니다.

토지 지분이 건물 면적 대비 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 227,000,000원입니다.

최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 종합적으로 고려하였을 때, 최고가 거래 사례(247,000,000원)와 비교 시 감정가는 시장 가치 범위 내에 있다고 판단됩니다.

다만, 현장 조사를 통해 내부 상태를 명확히 확인하지 못한 리스크를 고려하여, 감정가 대비 약 90% 수준으로 보수적인 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 204,300,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.