나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62209 [1] 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 상업·업무용건물, 다세대·연립주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(석촌역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층건내 제9층 제901호로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2020-01-02)(송파대로 제1지구), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축물 최고높이 지정구간으로 건축과 확인요함)<건축법>, 상대보호구역(2020-03-27)(서울송파초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62209 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 송파동 85 에스아이팰리스레이크잠실 9층901호

용도: 다세대주택 (건축물대장상으로는 업무시설 및 다세대주택 복합 용도)

감정가: 530,000,000원

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.113㎡

건물면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

건물지분: 19.7㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 송파동 소재 "서울송파초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 상업·업무용건물, 다세대·연립주택 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(석촌역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물 구조 및 상태:

건축물 정보: 에스아이팰리스 레이크잠실 (신축허가 2020년, 사용승인 2021년)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제9층 제901호

외벽: 석재 외장재 붙임 등

창호: 새시조 등

토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로서, 업무시설, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 10m, 북서측으로 노폭 약 6m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(송파대로 제1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축법상 건축물 최고높이 지정구간, 상대보호구역(서울송파초등학교병설유치원), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호) 등.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 20일자 주식회사두루드림대부의 가압류 (갑9). 이 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

주요 권리 내역:

주택임차인: 이근주 (이 )

보증금: 550,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 11일

확정일자: 2022년 1월 4일

배당신고일자: 2024년 9월 20일

대항력: 있음

권리 요약: 을구 1번 주택임차권 (등기 접수일 2024-09-20)으로, 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, '인수' 대상 권리로 명시되어 있음.

채권자 강제경매: 이근주 (갑14, 2024-10-16 접수, 605,000,000원)

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (보증금 550,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함.

기타 권리: 다수의 가압류 권리들이 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨.

등기부채권 총액: 5,313,299,506원

4. 상권분석

본건이 위치한 송파동 지역은 근린생활시설, 상업·업무용 건물, 다세대·연립주택 등이 혼재된 복합 상권임.

주변에 다수의 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편임.

석촌역(지하철 8, 9호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

본건의 소형 면적(19.70㎡)은 1인 가구 또는 소규모 업무용으로 수요가 있을 수 있음.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

2026년 5월 6일 거래: 현대타운17 (1987년식, 54.96㎡) 650,000,000원 (약 11,826,783원/㎡)

2026년 5월 8일 거래: 오크하우스 (2012년식, 50.2㎡) 480,000,000원 (약 9,561,753원/㎡)

2026년 5월 5일 거래: 동성빌라 (1990년식, 80.4㎡) 980,000,000원 (약 12,190,000원/㎡)

본건 건물(19.70㎡)과 유사한 면적의 거래 사례는 없으나, 위 사례들을 볼 때 송파동 지역의 다세대, 연립주택 시세는 ㎡당 약 950만 원 ~ 1,200만 원 수준으로 추정됨.

이를 바탕으로 본건(19.70㎡)의 시장 가치를 산정하면 약 190,000,000원 ~ 236,000,000원 수준으로 예상됨.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 8, 9호선 석촌역 이용 가능하며, 버스정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량으로의 접근성도 양호함.

교육시설: 서울송파초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업·업무용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 보증금 550,000,000원의 대항력 있는 임차인(이근주)의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. 이는 본건의 예상 취득 총액을 크게 상승시키는 요인임.

높은 채무 총액: 등기부등본 상 채무 총액이 53억 원 이상으로 매우 높아, 경매 절차 진행이나 향후 건물 관리에 영향을 미칠 수 있음.

감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가는 530,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 시세 분석 결과는 약 190,000,000원 ~ 236,000,000원으로 추정되어 상당한 괴리가 존재함. 이는 낙찰 후 매각 또는 추가적인 자금 운용에 어려움을 초래할 수 있음.

임차인의 채권자 겸 낙찰자: 임차인이자 채권자(이근주)가 본건에 대해 강제경매를 신청한 상태이므로, 해당 임차인의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음.

토지이용계획 상 제한: 준주거지역, 지구단위계획구역, 군사시설 보호 구역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 존재하여 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

주변 검색 결과, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획 상의 각종 제한 사항을 충분히 인지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구의 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 가장 치명적인 리스크는 5억 5천만 원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(5억 3천만 원)보다도 높은 금액이며, 유사 면적의 시장 시세(약 2억 ~ 2억 3천만 원)와 비교해도 엄청난 차이를 보입니다.

이러한 상황을 고려할 때, 본건은 상당한 수준의 추가 자금 투입 또는 손실 감수를 감수해야 하는 매우 고위험 물건으로 판단됩니다.

임차인의 이해관계, 복잡한 채무 관계, 감정가와 시세 간의 큰 격차 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 송파구, 지하철 8, 9호선 석촌역 인근으로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역임.

안정적인 수요: 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사무실 등으로 활용 가능하여 꾸준한 수요가 예상됨.

신축급 건물: 2020년 건축된 건물로 비교적 신축이라 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금(550,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

현재 감정가는 530,000,000원이나, 유사 면적의 시장 시세는 약 190,000,000원 ~ 236,000,000원으로 추정됩니다.

더불어 550,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 낙찰자는 인수 가격 외 추가로 550,000,000원을 부담해야 합니다.

이러한 고위험 요소를 고려하여, 본건의 잠재적 가치와 낙찰 후 총 취득 비용을 감안한 예상 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

본건의 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하되, 리스크 프리미엄을 대폭 반영하여 예상 입찰가를 보수적으로 제시합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

*참고: 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 낙찰자가 부담해야 할 총 취득 비용은 약 800,000,000원 (250,000,000원 + 550,000,000원)이 됩니다. 이는 유사 시세 대비 상당한 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 충분한 추가 분석이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.