나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [2] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [2] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 3층301호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2025타경211 | 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 3층301호 | 감정가: 575,000,000원 | 최저가: 368,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경211 (2)

감정가: 575,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 뉴OOOOOOOOOO / 김OO / 문OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 면적: 30.58㎡ (약 9.25평)

건물 면적 (전용면적 추정): 47.84㎡ (약 14.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제3층 301호

이용 상태: 도시형생활주택으로 이용 중

설비 내역: 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등 구비

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지역 내에 소재합니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 강남 3구 중 하나인 송파구의 주거 인프라를 공유하고 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

지하철 3호선과 5호선 환승역인 '오금역'이 남서측 인근에 위치하여 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 및 차량 교통 상황이 모두 무난시됩니다.

2.3. 생활정보

인근에는 오금역을 중심으로 오금공원, 웃말공원, 가락공원 등 근린공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 교육 시설로는 오금중학교, 오금고등학교, 석촌중학교, 신가초등학교 등이 주변에 위치하여 학군이 양호한 편입니다. 송파우체국, 송파경찰서 등 공공기관도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 특정 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주택가 이면에 소규모 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있으니 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 경매구분

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식(일괄매각)입니다. 다세대주택이라는 용도와 임의경매라는 점을 고려할 때, 매각물건명세서 등을 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 위험 요소는 '주의사항'에 명시된 두 가지입니다.

첫째, **토지 별도등기**가 있습니다(을구5번 근저당권 설정등기). 이는 건물에는 설정되지 않은 별도의 근저당권이 토지에만 설정되어 있다는 의미로, 낙찰자가 인수할 권리일 가능성이 있으므로, 입찰 전 말소 기준 권리 및 인수 여부에 대한 철저한 분석이 필수입니다.

둘째, **건축물대장 상 위반건축물 표시**가 있습니다. 감정평가서 요약에 따르면 본건 기호(다)와 관련하여 위반건축물 표기[위반내용: (5층 501호) 판넬/판넬, 주거, 3.5㎡]가 등재되어 있으며, 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. **다만, 본건은 301호이므로 직접적인 위반사항 해당 여부를 재확인해야 합니다.** 해당 위반사항이 301호와 무관하더라도 건물 전체에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 오금역 상권은 이렇다 할 대형 상권이 형성되기 어려운 주거지역 밀집가로, 주로 거주민과 주변 관공서(송파경찰서, 송파우체국) 및 오피스 근무 직장인을 대상으로 하는 소규모 근린상권의 성격이 강합니다. 중대로 25길을 따라 형성된 식당가 등 생활밀착형 상권이 주를 이루며, 상시 유동량은 고정적인 편입니다.

4.2. 토지 이용 계획

도시지역, **제2종일반주거지역(7층이하)**에 해당하여 주거 편의성이 높습니다. 특이사항으로는 **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)되어 있으며, 허가 대상이 '건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지'로 한정되어 있어 본건(다세대주택)의 경우 허가 대상 여부를 지자체에 반드시 확인해야 합니다. 그 외 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등 군사시설보호법상의 제한을 받고 있으나, 주거용 건물로서는 통상적인 수준의 제한입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 송파구 가락동의 우수한 입지 조건(더블 역세권 인접, 양호한 학군, 쾌적한 주거 환경)을 갖춘 도시형생활주택이라는 점에서 매력이 있습니다. 감정가는 5억 7천 5백만 원으로 서울 내 다세대주택 시세를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

첫째, **우수한 교통망:** 오금역(3, 5호선) 도보 이용이 가능한 더블 역세권에 위치하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

둘째, **송파구 주거 인프라:** 송파구의 풍부한 생활 편의시설과 학군을 누릴 수 있습니다.

셋째, **실거주 및 임대 수요:** 소형 주택인 도시형생활주택으로 실수요층이 두터워 안정적인 임대수익 또는 실거주 목적으로 적합합니다.

5.3. 유의 사항 (핵심 리스크 점검)

**별도등기 리스크:** 토지 별도등기(근저당권)의 인수 금액 또는 말소 가능성 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

**위반건축물 리스크:** 본건(301호) 자체의 위반 여부와 관계없이 건물 전체의 위반건축물 지정으로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.

**임대 관계 미상:** 임차인 유무, 대항력 여부, 예상 배당 순위 등을 철저히 조사하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 위에서 언급된 권리 및 행정상의 리스크 요소를 해소하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계