나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [3] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [3] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 5층501호 다세대주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2025타경211 | 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 5층501호 | 감정가: 648,800,000원 | 최저가: 415,232,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경211 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 5층 501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 뉴OOOOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 문OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 648,800,000원

토지면적: 34.07㎡ (약 10.31평)

건물 전용면적: 53.31㎡ (약 16.12평)

건물 제시외면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 지하철 3호선과 5호선 환승역인 오금역 남서측 인근에 자리하여 더블 역세권의 이점을 보유하고 있습니다. 역까지의 거리가 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 진출입 및 제반교통상황 역시 무난시됩니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 생활 편의성이 양호한 서울 내 핵심 지역 중 한 곳입니다. 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 약 5미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 단독/공동주택 밀집 지역으로, 주거 편의를 위한 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다. 오금역 상권 및 가락동의 주거 인프라를 이용하기 용이합니다. 건물 내 위생 급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등이 갖춰져 있으며, 도보 거리에 학교 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경도 양호합니다.

특정할 만한 대형 혐오시설은 인근에 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 등기부상 채무자 및 소유자가 일치하는 것으로 보이며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되나, 입찰 전 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필수적입니다.

**주의사항:** 토지 별도등기 있음(을구1번 근저당권 설정등기). 이는 대지권 미등기 또는 불일치 문제가 아닌, 토지 등기부상에 별도의 근저당권이 설정되어 있다는 의미입니다. 매각 대상에 포함되더라도 낙찰자가 인수할 여지가 있으므로, 해당 별도등기 권리의 소멸 여부 및 말소기준권리와의 관계를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 등기사항전부증명서 표제부 대지권의 표시란에 1토지(을구 3번 근저당권 설정 등기)의 별도 등기 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 위반건축물 리스크: 건축물대장상 위반건축물(주택관리과-9712호(2023.3.23.)) 표시가 등재되어 있습니다. 위반 내용은 5층 501호의 판넬/판넬 구조 주거용 3.5㎡(제시외 건물)입니다. 이로 인해 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 낙찰자가 이를 승계하여 부담할 가능성이 높습니다.

- 제시외 건물 포함: 매각대상에 위반건축물로 표기된 3.50㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과의 근거가 되므로, 입찰 전 관할 구청에 이행강제금 부과 여부, 부과 금액, 강제 이행 조치에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

- 다락 관련 리스크 (기타참고): 건축물현황도상 다락에 대한 도면 등록이 없어 현장 목측에 의거 도시되었다는 참고사항이 있습니다. 이는 본건 501호가 아닌 기호(라)에 대한 내용일 수 있으나, 정확한 호실 확인이 필요하며, 만약 본건에 해당한다면 추후 건축물대장 정리 시 문제가 될 소지가 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구의 양호한 주거 환경과 오금역 더블 역세권이라는 최상급 입지를 갖추고 있어 기본적인 투자 가치는 높습니다. 도시형생활주택으로서의 임차 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 별도등기 문제 및 위반건축물(이행강제금) 리스크가 명확히 존재하므로, 단순 시세 비교보다는 이러한 권리적, 행정적 리스크 비용을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 리스크를 정확히 인지하고 관리할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

- 최고의 입지: 송파구, 오금역(3, 5호선) 더블 역세권에 위치하여 입지적 우수성이 뛰어납니다.

- 안정적 수요: 주거 환경이 양호하여 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

- 상대적 저평가 가능성: 위반건축물 및 토지 별도등기라는 명확한 리스크 요소로 인해 경쟁이 다소 완화되어, 리스크 비용을 감안한 전략적 입찰 시 비교적 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

- 자금 계획: 위반건축물 원상복구 비용 또는 이행강제금 납부 계획을 입찰가에 반드시 포함하여 보수적으로 접근해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계