나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [4] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 6층601호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경211 [4] 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 6층601호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경211 | 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 6층601호 | 감정가: 670,000,000원 | 최저가: 428,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경211 (4)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 송파구 가락동 13-12 유성리치웰 6층 601호입니다.

감정가는 670,000,000원으로 책정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 28.29㎡ (약 8.55평)이며, 건물 전용 면적은 44.27㎡ (약 13.39평)입니다. 다세대주택이므로 실제 사용 면적 외에 공용 부분이 추가되어 공급 면적은 이보다 넓습니다.

1.3. 건물 및 이용 상태

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 6층 601호로서, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

2.1. 교통 상황

지하철 3호선과 5호선 더블 역세권인 "오금역"이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황은 매우 양호합니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

본건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 주위 환경은 보통 수준이나, 서울 송파구라는 지리적 이점을 고려할 때 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등 각종 제한이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있으나, 허가대상은 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지로 한정되므로 본 다세대주택의 매각에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 특이사항 (최우선 확인 필요)

본건에는 '토지 별도 등기 있음(을구 6번 근저당권 설정등기)'이라는 매우 중요한 주의사항이 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되더라도 토지의 별도 등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있다면 매우 위험합니다. 반드시 매각물건명세서를 통해 토지 별도 등기의 소멸 여부를 입찰 전에 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 건축법상 리스크 (위반 건축물)

건축물대장상 '위반 건축물 표시'가 존재합니다. 이는 감정평가서상 현황 내부계단을 통한 다락(제시외 면적)이 존재하지만 건축물현황도에 미등록된 사실과 연관이 깊습니다. 위반 건축물로 인해 향후 이행강제금이 부과될 수 있으며, 낙찰자가 이를 철거하거나 원상복구할 의무를 부담할 수 있습니다.

3.3. 현황 차이

건축물 현황도상 다락 부분이 미등록되어 실제 사용 면적과 공부상 면적에 차이가 있으므로, 현장 조사 시 이를 면밀히 확인해야 합니다.

3.4. 혐오 시설 여부

인근 지역을 조사한 결과, 본건의 가치를 현저히 하락시킬 만한 대규모의 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

서울특별시 송파구 가락동에 위치하며 지하철 3호선, 5호선 "오금역"의 초역세권 입지는 매우 희소성이 높고 안정적인 임대/매매 수요를 보장합니다. 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 서울 요지 다세대주택을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 송파구 오금역세권이라는 최고의 입지를 가지고 있으나, '토지 별도 등기'와 '위반 건축물'이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

입찰을 결정하기 전, **1) 토지 별도 등기의 인수 여부**를 반드시 확인하고, **2) 위반 건축물에 대한 이행강제금 부과 이력 및 예상 금액**을 관할 구청(송파구청)을 통해 정확히 파악해야 합니다. 이러한 리스크가 가격 조정(유찰)을 통해 해소될 수 있다면 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계