나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50364 [2] 서울특별시 강동구 천호동 74-18 아스하임 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50364 [2] 서울특별시 강동구 천호동 74-18 아스하임 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경50364 | 소재지: 서울특별시 강동구 천중로35길 99-11, 3층302호 (천호동,아스하임) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50364 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 286,000,000원

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 74-18 아스하임 3층302호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층)

사용승인일: 2023.02.02. (신축급)

토지 전용면적: 18.58㎡ (약 5.62 평)

건물 전용면적: 25.60㎡ (약 7.74 평)

※ 본 다세대주택은 아파트와 달리 별도 명시된 분양면적(공급면적)이 없으나, 통상 공용부분을 포함하여 전용면적(25.60㎡)보다 넓게 형성됩니다. 본 면적은 전용면적을 기준으로 합니다.

2. 물건의 입지 조건 분석

2.1. 교통 환경 및 접근성

본건은 지하철 5호선 "굽은다리역" 서측 인근에 위치하며, 도보 이용이 편리한 역세권에 속하는 것으로 판단됩니다.

감정평가서에 따르면, 본건의 동측 인근에 지하철 5호선 "굽은다리역" 및 인근 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 주거지 진입은 용이합니다.

2.2. 주위 환경 및 특징

주위는 아파트, 공동주택(다세대/빌라) 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2023년 2월에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 인근의 오래된 건물들과 대비하여 건물 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

토지는 자루형의 형상으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 생활 정보 및 상권 분석

3.1. 생활 편의시설

본건은 지하철역을 중심으로 형성된 상권과 가까워 주거 편의성이 높습니다.

주변에는 편의점, 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 도보 5분 거리 내에 모여있어 실생활에 필요한 인프라 접근성이 우수한 것으로 조사됩니다.

3.2. 교육 및 학군

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대보호구역) 내에 위치하고 있어 기본적인 학군 접근성이 확보됩니다.

(참고: 교육환경보호구역은 학교 경계로부터 직선거리 200m 이내를 의미하며, 교육시설이 인접해 있음을 나타냅니다.)

4. 권리 분석

4.1. 매각 방식 및 소유 관계

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 "토지/건물일괄매각" 사건으로, 매수인이 토지와 건물을 모두 취득하게 되므로 권리 관계가 비교적 단순합니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 임의경매로 진행되는 것으로 판단됩니다.

4.2. 토지 이용 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29)으로 일반적인 주거 개발 및 재산권 행사에 큰 제약은 없습니다.

다만, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m) 및 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 향후 증축/재건축 시 고도 제한 및 군사 시설 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 검토

5.1. 지역 내 발생 사건 및 치안 여론

최근 인근 천호동 소재 상가 건물에서 흉기 난동 사건이 발생하는 등 일시적인 지역 치안 불안 요소가 언론을 통해 보도된 바 있습니다.

물건 자체의 치안은 거주 후기상 양호하다는 의견이 있으나, 인근 지역의 안전 관련 뉴스는 주거 심리에 영향을 미칠 수 있으므로 지역의 전반적인 치안 여론을 지속적으로 확인해야 합니다.

5.2. 개발 제한 및 기타 리스크

임대 관계는 미상(임대차 관계 미확인)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금 등의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

건물의 구조가 철근콘크리트구조이나, 주택은 5층 중 3층에 위치하며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방(도시가스) 설비는 갖추고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 강동구 천호동 내에서 5호선 굽은다리역 인근의 우수한 교통 입지를 갖춘 2023년 준공의 신축급 다세대주택입니다.

소형 평형(전용 약 7.74평)으로 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주변 편의시설 접근성도 양호하여 실수요와 투자 수요 모두에게 매력적인 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 굽은다리역 역세권이며, 주요 편의시설이 밀집된 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수익 및 향후 매각의 용이성이 높습니다.

신축급 건물: 2023년 건축으로 건물 가치가 높아 감가상각이 적고, 깨끗한 외관 및 내부 시설로 임차인 유치에 유리합니다.

소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 감정가(2억 8천 6백만원)와 소형 평형 구성으로, 서울 수도권 내 주택 투자처를 찾는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

※ 주의: 임대차 관계(미상)에 대한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 낙찰 후 수익률 확보의 핵심입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계