나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50364 [1] 서울특별시 강동구 천호동 74-18 아스하임 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50364 [1] 서울특별시 강동구 천호동 74-18 아스하임 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2025타경50364 | 소재지: 서울특별시 강동구 천중로35길 99-11, 2층202호 (천호동,아스하임) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경50364 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 본 건의 채무자 및 소유자는 이OO으로 동일인이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 건의 소재지는 서울특별시 강동구 천호동 74-18 아스하임 2층202호로, 용도는 다세대주택입니다.

토지 면적은 18.58㎡ (약 5.62평)이며, 건물 면적(전용면적)은 25.60㎡ (약 7.74평)입니다. 다세대주택의 특성상 별도의 분양면적 표기는 생략하며, 전용면적 기준으로 투자 가치를 판단해야 합니다.

건물의 사용승인일은 2023.02.02.로 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물입니다.

1.3. 감정가 및 매각 구분

감정가는 286,000,000원이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강동구 명일동 소재 지하철 5호선 굽은다리역 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 중심 지역입니다. 대로변에서 한 블록 안쪽에 위치하여 주거 환경은 비교적 조용한 편으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 본 건 동측 인근에 지하철 5호선 굽은다리역이 소재하고 인근에 노선 버스 정류장이 다수 있어 전반적인 대중교통 여건은 양호합니다. 굽은다리역을 이용하여 광화문, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 비교적 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본 건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 비교적 신축(2023.02.02. 사용승인) 건물로, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재 붙임 등으로 마감되어 있어 건물 외관 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

토지 형상은 자루형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 큰 무리는 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29)에 해당합니다. 주요 규제 사항으로는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역(학교보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등이 설정되어 있습니다. 제2종일반주거지역으로 용적률과 층고 제한이 있으나, 이미 신축된 건물이므로 현행 건물 이용에는 문제가 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 소유자 및 채무자가 이OO으로 동일인입니다. 이는 복잡한 소유 관계 없이 통상적인 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이 사항

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다. 이 경우, 경매 입찰자는 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인의 존재 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우, 그 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

특이사항 및 주의사항은 별도로 기재된 바가 없으나, 입찰 전 등기부등본 및 현황조사서를 통한 권리 분석은 필수적입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 환경

굽은다리역 역세권에 위치하며, 주위가 아파트 및 공동주택이 혼재된 주거지역인 만큼 기본적인 생활 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 소규모 상점 및 근린생활시설의 접근성이 우수합니다.

4.2. 생활 편의 시설

지하철 5호선 굽은다리역과 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 5~10분 거리 내에 대형마트(예: 홈플러스 강동점) 및 명일전통시장 등이 위치하여 장보기가 용이합니다. 강동구립도서관 등 공공 시설도 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 학군 및 교육 환경

교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 설정되어 있어 주변에 명덕초등학교, 천호중학교, 선사고등학교 등이 소재하는 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. 이는 소형 주거 시설 수요자에게 긍정적인 요인으로 작용합니다.

4.4. 혐오 시설

검색 및 현황 정보상 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 인근에 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최종 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 그 임차보증금 전액을 낙찰자가 인수하게 되므로, 이는 입찰 가격 산정 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

5.2. 환금성 리스크

전용면적 25.60㎡ (약 7.74평)의 소형 다세대주택이라는 점을 고려할 때, 아파트에 비해 환금성이 떨어질 수 있습니다. 다만, 역세권 신축 소형 주택의 수요층은 꾸준히 존재하므로, 시장 수요를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 건물 상태가 매우 양호하고 5호선 굽은다리역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 서울 강동구 역세권에 위치한 소형 주택이라는 점에서 실수요자 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 토지 면적이 5.62평으로 작지만, 건물이 신축이므로 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하여 안정적인 투자를 계획할 필요가 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 굽은다리역 서측 인근에 위치한 도보 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

신축 건물: 2023년 준공으로, 향후 수년간은 수리 비용 등의 부담이 적고 시장 선호도가 높습니다.

소액 투자 가능성: 전용면적 7평대의 소형 주택으로, 소액 자본을 활용하여 서울 역세권 부동산에 투자하기 적합합니다.

안정적인 주거 환경: 제2종일반주거지역 내 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 접근성이 우수하고 주거 환경이 안정적입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계