나이스옥션 법원경매 수원 2024타경75354 [1] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층137호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "세마역" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 상업시설, 업무시설, 공장 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 1호선 "세마역" 이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2, 지상10층건 내 1층 137호로서(사용승인일: 2021.02.26.),
외벽: 인조석붙임 및 커튼월 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 칼라새시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 근린생활시설로 이용중이며, 조사시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지하주차장, 보안설비, 승강기설비, 스프링클러 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측의 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며,
설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경75354 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 1층 137호

물건종별: 근린상가

감정가: 755,000,000원

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물면적: 57.01㎡ (약 17.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광명농업협동조합 (등기부등본상 기재)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동에 위치한 '더퍼스트타워세교' 내 1층 137호로, 주위는 상업시설, 업무시설, 공장 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

북서측 인근에 지하철 1호선 '세마역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

건물 자체는 남동측으로 폭 40-50m의 광대로에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 광명농업협동조합의 근저당권(2023-06-23)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

따라서 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 지상권 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 약 895,007,255원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 더퍼스트타워세교는 세마역 인근의 상업 및 업무 복합지구에 자리하고 있습니다.

주변에 다수의 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

단지 내 상가로서, 동일 건물 내 타 호실 및 인근 상권과의 경쟁 및 협력 관계를 고려해야 합니다.

조사 시점 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 세마역을 통해 수도권 전반으로의 이동이 용이합니다.

차량 이용 시 광대로를 통해 인근 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주변에 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장상 주요 용도가 '공장'으로 되어 있으나, 감정평가서에는 '근린생활시설'로 기재되어 있고 현재도 해당 용도로 이용 및 조사되었다는 점에서 용도 불일치 가능성이 존재합니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 재산권 행사 등에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항이므로, 반드시 현장 조사 및 관련 기관(구청 등)을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하는 경우, 해당 권리를 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

건축물 준공일이 2021년으로 비교적 신축 건물이나, 준공 후 현재까지의 관리 상태 및 하자 여부를 면밀히 점검해야 합니다.

지역지구의 규제 사항(준주거지역, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 철도보호지구 등)이 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축급 건물 내 코너 상가로 입지 조건이 양호하나, 건축물대장상 용도와 실사용 및 감정평가상 용도 간의 불일치 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면 향후 재산권 행사나 매각 시 난관이 될 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부는 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2021년 준공)인 건물로 깔끔한 상태입니다.

세마역 인근으로 대중교통 접근성이 우수하며, 넓은 도로에 접해 있습니다.

현재 공실 상태로 명도 부담은 적으나, 임차인 유치 전략이 필요합니다.

만약 용도 불일치 문제가 해결 가능하고 권리 관계가 명확하다면, 역세권 상가로서의 잠재력은 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 755,000,000원입니다.

최종 예상 입찰가는 물건의 현황, 시장 상황, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 특히 용도 불일치 문제와 지상권 인수 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 본 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사와 함께 주변 시세, 예상 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.