나이스옥션 법원경매 인천 2024타경531185 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-534 신창미션힐 106동 20층2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재"옹진군청"남동측 인근에 위치하며, 주위일대는
동류형의 공동주택으로 형성이 되어 있으며, 배후에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는
지역임.

교통상황

인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 23층건 중 제106동 제20층 제2002호로서

외벽:몰탈위 페인팅.
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측의 광대로를 통해서 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경531185 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 재매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-534, 신창미션힐 106동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.50㎡ (약 9.53평)

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "옹진군청" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 동류형의 공동주택으로 형성되어 있습니다. 배후에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건지가 속한 지역은 준공업지역입니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 23층 건물 중 제106동 제20층 제2002호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

2.5. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 광평의 형태로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

남측의 광대로를 통해 단지 내로 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경531185)으로, 접수일자 2024년 5월 21일, 권리종류 강제경매, 권리자 주식회사대원, 권리금액 1,300,264,950원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차내역 없음.

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 배후에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주로 공동주택이 밀집한 주거 지역이며, 일부 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 학군

인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의 시설

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 차량 이동 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 단지 정보

본건이 속한 용현신창미션힐아파트는 총 8개동, 821세대로 구성된 대단지입니다. 사용승인일은 2004년 4월 30일이며, 총 주차대수는 822대입니다.

5.4. 주변 시설 (지도 기반 확인)

해당 물건지 주변은 주거 밀집 지역으로, 남측으로 넓은 도로가 있어 접근성이 좋습니다. 단지 북서측으로 미추홀구청, 주민센터 등이 위치합니다. 서측 일부 지역에 공업사, 소규모 공장 등이 혼재되어 있으나, 신창미션힐 아파트 단지와는 직접적인 혐오시설로 판단될 만한 시설은 근거리에 위치하지 않아 주거 환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 최초 유찰 또는 낙찰 무효 처리 사유에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. (예: 명도 문제, 이해관계인과의 갈등 등)

6.2. 준공업지역

물건지가 준공업지역에 속해 있어, 주변 개발 계획 및 향후 용도 변경 가능성 등을 검토해야 합니다. 현재는 공동주택 중심의 지역으로 보입니다.

6.3. 건축물 노후도

2004년 준공된 아파트로, 약 20년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 재건축 관련 비용 및 시기를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동 신창미션힐 아파트 20층 물건입니다. 재매각 물건이라는 점은 주의해야 하나, 최근 실거래가와 비교 시 감정가 수준은 적정합니다. 단지 내 대단지로 관리되고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 단순하여 명도 및 권리인수 부담이 적습니다. 재매각 사유에 대한 철저한 분석과 함께, 20층이라는 층수 이점을 고려한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격: 59.85㎡ 면적의 최근 실거래가가 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로, 감정가 300,000,000원과 비교 시 시세 반영이 적절합니다.

* 준수한 입지 조건: 도심 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 명도 부담 적음: 임차인 현황상 인수 부담이 없어 낙찰 후 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 고층 프리미엄: 20층이라는 높은 층수는 조망권 및 일조권 확보에 유리하여 일반적인 층보다 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 59.85㎡ 면적 실거래가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (2026년 5월, 7월)

감정가: 300,000,000원

본 건은 20층 고층 물건임을 감안하고, 재매각 물건의 특성을 고려할 때, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 특히 20층의 희소성과 시장 경쟁 상황에 따라 결정될 것이며, 최소 감정가 이상, 최근 실거래가 상단 이상을 고려한 전략이 필요합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 상세한 현장 조사, 주변 시세 변동 추이, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.