나이스옥션 법원경매 인천 2024타경536609 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 411-50 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경536609 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 411-50 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매5계 2024타경536609 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안서로33번길 12, 3층301호 | 감정가: 86,000,000원 | 최저가: 42,140,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경536609 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경536609 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 411-50 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 19.82㎡ (약 6.00평)

건물면적: 38.47㎡ (약 11.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 신OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 1.매각물건 현황

토지 지분: 19.82㎡ (약 6.00평)

건물 면적: 38.47㎡ (약 11.64평)

건물 제시외 면적: 7.20㎡ (약 2.18평) - 다용도실, 매각 포함.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 301호 (사용승인일: 2001.02.14)

외벽: 시멘트몰탈 및 페인트 마감 등

창호: 칼라새시창

설비: 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스 설비 등

1.2. 입지조건

위치: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "미추홀구 보건소" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주거지대로서 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 남측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자인 주OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 신OO입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건물 외 추가로 사용 중인 제시외 건물(약 7.2㎡의 다용도실)이 매각에 포함됩니다.

집합건축물대장 상 2005년 11월 1일 자로 위반건축물이라는 표기가 되어 있어, 입찰 시 특별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 도화동 411-50 인근은 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재된 형태를 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 식당, 병의원 등이 주로 분포하고 있습니다.

인천대학교 제물포캠퍼스가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이하며, 미추홀구 보건소 등 공공 서비스 시설 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 미추홀구 보건소가 도보 5분 거리에 위치하여 건강 관련 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

또한, 편의점, 소규모 마트, 각종 병의원, 약국, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의 시설이 근접해 있습니다.

교통: 인근 버스 정류장을 통해 시내외로의 이동이 편리하며, 차량 이용 시 경인로, 염곡로 등 주요 도로로의 접근성이 좋습니다.

교육: (검색 결과, 본 물건과 가까운 초등학교, 중학교, 고등학교에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.)

녹지: 주변에 공원이나 넓은 녹지 공간은 다소 제한적인 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 집합건축물대장 상 2005년 11월 1일 자로 위반건축물(2005-위반-510)로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건축물 사용, 증축, 개축, 리모델링 등에 제약을 줄 수 있으며, 관련 민원이나 법적 제재 발생 가능성을 내포합니다. 따라서 본 물건에 대한 정확한 위반 내용을 확인하고, 합법적인 해결 방안이나 그에 따른 비용 부담을 충분히 검토해야 합니다.

임대차 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 절차 시 임차인이 존재할 경우 이사비용 등 추가적인 명도 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 2001년에 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지 보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가(8,600만원)로 인해 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

인근의 생활 편의 시설 및 교통망은 양호한 편이나, 가장 큰 걸림돌은 집합건축물대장 상에 명시된 위반건축물 등재 사항입니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 건축물대장 및 관련 규정을 상세히 확인하고 해결 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 임대차 관계가 미상이라는 점도 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

이러한 리스크들을 사전에 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 해결 방안을 모색한다면, 투자가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가: 8,600만원이라는 감정가는 현재 시장 상황과 비교하여 시세 차익을 얻을 수 있는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

주거 환경: 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

지역 개발 잠재력: 도화동 일대의 지속적인 개발 계획 및 교통망 개선으로 인해 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

리스크 관리: 위반건축물 문제를 해결하거나, 합법적인 범위 내에서 활용 방안을 모색한다면, 해당 리스크를 오히려 기회로 전환할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매5계