나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539028 [1] 인천광역시 계양구 계산동 964-26 삼화주택 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경539028 [1] 인천광역시 계양구 계산동 964-26 삼화주택 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경539028
• 주소: 인천광역시 계양구 주부토로495번길 12, 2층201호 (계산동,삼화주택)
• 감정가: 161,000,000원
• 최저가: 78,890,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매8계 2024타경539028 | 소재지: 인천광역시 계양구 주부토로495번길 12, 2층201호 (계산동,삼화주택) | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 78,890,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경539028 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2024타경539028 (1) 사건의 강제경매 물건입니다. 인천광역시 계양구 계산동 964-26에 위치한 삼화주택 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다. 감정가는 161,000,000원으로 책정되었습니다. 토지 면적은 34.27㎡ (약 10.37평)이며, 건물 면적은 57.88㎡ (약 17.51평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 소유자는 최OO이며, 채무자도 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 소재하며, 인근에 계산전통시장이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 또한, 인천1호선 경인교대역이 도보 약 3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주위는 아파트, 다세대주택 등 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

다만, 감정평가서 요약에 포함된 '위치 및 주위환경' 정보에는 본건이 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원버스터미널" 남동측 인근에 위치한다고 기재되어 있으며, 15층 건물의 상업 지역에 혼재하는 숙박시설, 근린생활시설 등과 함께 설명되어 있습니다. 이는 본건의 실제 소재지인 인천광역시 계양구 계산동과는 상이한 정보로, 감정평가서 내용 중 해당 부분은 별도 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본건의 토지 면적은 34.27㎡ (약 10.37평)이며, 이에 대한 지분율은 3427.0000000000005입니다. 건물 면적은 57.88㎡ (약 17.51평)이며, 건물 지분율은 5788입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없는 것으로 확인됩니다.

감정평가서 요약에 따르면, 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)이며, 사용승인일은 2019년 12월 31일로 표기되어 있습니다. 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 공부상 주용도가 다세대주택으로 되어 있으나, 감정평가서 요약에는 '이용상태' 부분에서 공부상 주용도가 휴게음식점이라고 기재되어 있어, 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지는 2필 일단의 인접 필지와 등고 평탄한 사다리형으로, 건부지(상업용)로 이용 중이며, 남측 약 30미터, 서측 약 10미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 기호(1) 및 기호(2) 필지 모두 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 대로2류, 소로1류 등 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

2.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다. 소유자는 최OO이며, 채무자 역시 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 권리 분석 시 중요한 사항으로, 임차인 현황상 '대항력있음'으로 기재되어 있으며, 'HUG 임차권 인수조건 변경' 및 '선순위 임차권'이 존재한다는 점이 명시되어 있습니다. 구체적인 임차인으로는 정화수, 주식회사 미스고 등이 언급되나, 이들의 확정일자, 배당 여부, 보증금 등은 미상으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하며, 관련 내용에 대한 철저한 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.

2.4. 상권 분석

본건이 위치한 계산동 일대는 전통시장과 함께 주거 밀집 지역이 형성되어 있어, 배후 수요가 탄탄한 편입니다. 일반상업지역에 속하고 대로 및 소로에 접해 있어 접근성이 좋으며, 상업 활동이 가능한 입지입니다. 감정평가서상 '공부상 주용도가 휴게음식점'이라는 점을 감안할 때, 상업용으로 활용될 잠재력이 있습니다.

2.5. 생활 정보

인천1호선 경인교대역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 계산전통시장 등 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정평가서에 기재된 물건의 위치(수원) 및 건물 정보(15층 상가)가 본건의 실제 소재지(인천 계양구 다세대주택)와 명백히 다르다는 점입니다. 이는 감정평가 과정에서 오류가 있었거나, 해당 감정평가서가 본건과 무관한 다른 물건의 정보일 가능성을 시사합니다. 따라서 본건에 대한 정확한 현황 파악 및 가치 평가를 위한 추가적인 조사가 필수적입니다.

또한, '대항력있는 임차인'의 존재 및 'HUG 임차권 인수조건 변경' 등 복잡한 권리 관계가 확인되어, 임차인의 보증금 반환 의무 부담 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 임대차 관계가 명확하지 않은 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

2.7. 종합 의견

본건은 인천 계양구의 교통 편리한 위치에 있으며, 전통시장 및 주거 시설 인접으로 생활 편의성이 좋습니다. 다세대주택으로 분류되어 있으나, 공부상 주용도 상 휴게음식점이라는 상반된 정보가 있어 실제 이용 현황 확인이 중요합니다.

그러나 감정평가서 내용의 상당한 오류 가능성과 더불어, 대항력있는 임차인의 존재 및 불확실한 임대차 조건은 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이러한 권리 관계 및 정보 불일치 문제를 면밀히 검토하고 해결할 수 있는 능력이 없다면 투자를 재고해야 할 수도 있습니다.

2.8. 투자 포인트

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 보유하고 있습니다.

만약 임대차 문제가 원만히 해결된다면, 다세대주택 또는 상업용으로 활용 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세 차익을 노려볼 수 있으나, 권리 관계 분석 및 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건의 가치 및 투자 판단은 현장 조사, 권리 관계 상세 분석, 관련 법률 전문가와의 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

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