나이스옥션 법원경매 인천 2024타경572254 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-330 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물로서,

외벽 : 타일붙임 및 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 도시가스 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 454-330 :제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-본건 경매대상 목적물(102호)의 누수발생 가능성과 관련하여 아래층인 'B02호'는 감정인의 현장조사 시(2026.6.13.) 바닥, 천장, 벽 모두 곰팡이와 습기로 가득한 상태인 바, 그 원인이 위층의 누수로 인해 비롯되었다고 즉각 판단하기는 어렵고 실제로 위층에 누수가 있었는지는 전문업체의 조사가 있어야 확인이 가능하다는 감정인의 사실조회 회신(2026.6.16.자) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경572254 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-330 1층102호

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 건물 내 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 64,000,000원

건축년도: 1996년 (사용승인일 1996.05.09)

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.90㎡ (약 3.30평) / 토지지분: 10.9㎡

건물면적: 32.51㎡ (약 9.84평) / 건물지분: 32.51㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항

* 주거환경개선지구

* HUG 인수조건 변경

* 재매각 (최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 준비해야 함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 인근에 "인천용정초등학교"가 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 원활한 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 지역 특성 및 토지 이용계획

* 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 주거환경개선지구 (사업완료)

* 과밀억제권역

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 인천용정초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원(대학병원, 일반의원), 편의점, 전통시장 등의 이용이 비교적 편리한 것으로 보입니다.

* 교통시설: 수인선 숭의역 인근에 위치하여 이용 가능합니다. 미추홀타워 인근에 버스정류장이 있으며, 다양한 노선의 버스가 운행됩니다.

* 기타: 미추홀구 정신건강복지센터, 미추홀종합사회복지관, 인천업사이클에코센터 등이 지역 내 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 검색된 정보 내에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 채권자

* 최근 소유권 이전: 박병열(2018.02.09), 최창업(2022.05.12)

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사(HUG) (2024.11.14 강제경매 개시)

* 총 등기부채권액: 64,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박갑순)

* 보증금: 64,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022.04.22

* 배당신고일자: 2024.04.26

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 9번 주택임차권 등기되었으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸주의

* 말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (2023.03.24)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (예: 을구 9번 주택임차권, 갑16번 강제경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권 등기 (다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 용현동 일대는 다세대주택을 중심으로 한 주거 밀집 지역으로, 주위 환경은 일반적인 수준입니다. 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

4.2. 시장 동향 (주변 시세 분석)

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 38.67㎡ (2026.05.06 거래): 60,000,000원

* 69.25㎡ (2026.05.05 거래): 110,000,000원

* 32.76㎡ (2026.05.04 거래): 66,900,000원

본 건의 건물면적은 32.51㎡로, 2026년 5월 4일에 거래된 32.76㎡ 면적의 다세대주택(66,900,000원)과 유사한 규모를 보입니다. 해당 거래 가격을 기준으로 볼 때, 본 건의 감정가 64,000,000원은 시장 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 의료

인근에 인천용정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다. 또한, 대학병원 및 일반 의원급 의료기관 이용이 비교적 편리하여 의료 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 주거 환경

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 편의점, 식당 등) 이용이 용이합니다. 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 주거환경개선지구라는 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 매각이 이루어지지 못한 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이는 시장 가치 평가, 물건의 하자, 또는 낙찰자의 대금 미납 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

6.2. 누수 발생 가능성 및 하층부 피해

감정인의 현장 조사 결과, 본 건(102호)의 하층부인 B02호에서 바닥, 천장, 벽 전반에 걸쳐 곰팡이와 습기가 발생한 상태로 확인되었습니다. 이로 인해 102호에서 발생한 누수일 가능성이 제기되었으나, 전문 업체의 정밀 조사를 통해서만 정확한 원인 규명이 가능하며, 이에 따른 수리 비용 및 하층부 피해 보상 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 및 분쟁 소지가 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.3. 건물 노후화

1996년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 설비 관련 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구의 주거 환경개선지구 내에 위치하며, 재매각 물건이라는 점과 하층부 누수 발생 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 하층부의 곰팡이 및 습기 문제는 전문적인 진단과 상당한 수리 비용을 요구할 수 있어, 잠재적 인수 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 소멸되는 권리 위주로 정리될 것으로 보입니다. 인근 다세대주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보이나, 재매각 및 누수 리스크를 감안하면 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 내 위치하여 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 인천용정초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨.

* 누수 문제 해결 시, 실거주 또는 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 64,000,000원이며, 건물 면적은 32.51㎡(약 9.84평)입니다.

최근 실거래 사례 중 유사한 면적인 32.76㎡의 다세대주택이 66,900,000원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 약 204만원/㎡ 수준입니다. 본 건의 감정가는 약 197만원/㎡로, 시세와 유사한 수준입니다.

하지만 본 건은 재매각 물건이며, 하층부 누수로 인한 곰팡이 및 습기 발생 문제가 확인되어 전문적인 조사 및 수리 비용이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 이로 인한 이웃 간의 분쟁 소지도 배제할 수 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상되는 수리 비용 및 발생 가능한 분쟁 해결 비용을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 현재 감정가 64,000,000원에서 최소 10% ~ 20% 이상 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 58,000,000원

* 본 입찰가 제시는 단순 참고용이며, 실제 현장 조사 및 전문가의 정확한 진단, 수리 비용 산출 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 하층부 B02호의 피해 상태와 원인에 대한 철저한 사전 조사 없이는 정확한 낙찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.