나이스옥션 법원경매 제천 2024타경725 [3] 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1031-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경725 [3] 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1031-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경725
• 주소: 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1031-1
• 용도: 전

제천지원 경매2계 2024타경725 | 소재지: 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1031-1 | 감정가: 167,622,000원 | 최저가: 68,658,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 : 제천지원 2024타경725 (3)

경매구분 : 부동산임의경매

소재지 : 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1031-1 외 22필지 (일괄매각)

감정가 : 167,622,000원

소유자/채무자/채권자 : 김OO / 김OO / 이OO

1.2. 물건 상세 정보

용도 : 전 외 (과수원, 답, 임야, 잡종지 등 총 23필지)

매각대상 : 토지매각

토지면적 : 12,893.69㎡ (약 3,899.98평)

특이사항 : 농지취득자격증명, 일괄매각, 농지취득자격증명서 필요(미제출시 매수보증금 몰수)

현황 : 휴경지 및 자연림, 일부 채석장으로 이용 중

2. 입지 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 덕산면 도전리에 소재한 총 23필지의 토지로, '달농실마을' 및 '내실마을' 인근에 위치합니다.

주위는 농경지와 자연림이 혼재된 전형적인 농촌 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근 지방도를 통해 대중교통이 왕래하고 있어 교통 상황은 보통으로 판단되나, 개별 필지별 진출입로는 다소 불량한 편입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 형태

본건은 총 23필지로 구성된 일괄매각 물건으로, 지목은 전, 답, 임야, 과수원 등으로 다양하나, 현황은 대부분 휴경지(묵전)나 자연림으로 이용되고 있습니다.

대부분의 필지는 부정형의 급경사지 형태로 되어 있어 경작이나 개발에 어려움이 예상됩니다. 특히 일부 필지(19, 20, 21, 22)는 잡종지(채석장)로 이용되고 있어 현황 파악 및 추가적인 복구 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 공부(지적공부)상 지목과 실제 이용 현황의 차이가 상당 부분 존재하므로 현장 실사가 필수적입니다.

2.3. 인접 도로상태

도로 접근성이 매우 불균일한 것이 특징입니다. 일부 필지(4, 14, 17, 20, 23)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 다른 필지들은 인접 필지상의 농로(임도)를 이용하거나 일부 석축 등으로 인해 진출입이 원활하지 않은 상황입니다.

2.4. 생활정보

본건은 전형적인 농촌 지역의 토지로서, 생활 편의시설 접근성은 상당히 낮은 수준으로 보입니다. 인근 마을(달농실, 내실마을)을 중심으로 한 최소한의 생활 인프라만 기대할 수 있으며, 주택용지보다는 장기적인 농림업 또는 임야 투자 관점에서 접근해야 합니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO으로 확인됩니다. 제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리 관계(근저당권, 가압류 등)를 파악할 수 없으나, 경매 절차상 매각 대상은 토지 전부이므로 낙찰 시 원칙적으로 소멸되는 권리들이 대부분일 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 관계는 별도의 등기부등본 확인을 통해 분석해야 합니다.

3.2. 법규상 제한 사항

본건 토지들은 생산관리지역 및 농림지역에 위치하고 있으며, 가축사육제한구역(일부 500m 또는 2000m 제한)의 규제를 받습니다.

또한, 일부 필지는 준보전산지, 공익용산지, 보전산지 등의 산지관리법 규제를 받으며, 소하천구역에 포함된 필지도 있습니다.

가장 중요한 법규상 제한은 '농지취득자격증명서(농취증)' 제출 의무입니다. 본건은 전, 답 등 농지가 다수 포함되어 있어, 최고가 매수신고인은 법원에서 지정하는 기한 내에 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 및 주변 환경 (혐오시설 정보)

본 물건은 전원 지역의 농림지로서 상업적인 상권분석은 적합하지 않습니다. 주거 밀집 지역이 아닌 만큼 대형 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 주변에는 농경지와 자연림 외 특별한 시설이 없는 한적한 농촌 지대로 판단됩니다. 현재까지 확인된 자료로는 인근에 특정한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지의 복잡성과 법규적 제한으로 인해 잠재적 리스크가 상당합니다.

첫째, 농취증 미제출 리스크: 농취증 제출 의무를 이행하지 못하면 입찰 보증금을 잃게 됩니다. 실제 이용 현황이 묵전, 자연림, 심지어 채석장 등으로 공부상 지목과 상이하여 농업 경영 계획서를 작성하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

둘째, 토지 이용의 한계: 대부분의 필지가 급경사지이고, 맹지 또는 진출입이 어려운 상태입니다. 생산관리지역 및 산지 제한으로 인해 건축 행위나 개발 가능성이 낮습니다.

셋째, 일괄매각의 복잡성: 23필지의 다양한 현황(묵전, 자연림, 채석장, 소하천구역 포함)을 모두 인수해야 하므로 개별적인 개발 계획 수립이 매우 어렵습니다.

넷째, 현황상의 채석장 이용: 일부 필지가 채석장으로 이용되고 있어, 해당 부분에 대한 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 관련 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 대규모 토지를 저렴한 가격(감정가 기준)에 확보할 수 있다는 점입니다. 약 3,900평에 달하는 면적을 일괄로 취득하게 되므로, 장기적인 임업 경영 또는 대규모 농촌 체험 시설, 약초 재배 등 장기적인 특화 개발을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 23필지의 대규모 농림지로서, 개별 토지의 현황이 매우 복잡하고 법규상 제한 사항(농취증, 산지, 가축제한)이 많은 물건입니다. 따라서 단기적인 시세 차익이나 건축을 목적으로 하는 일반 투자자에게는 적합하지 않습니다.

농취증 발급에 문제가 없는 전문 농업인 또는 장기간 보유하며 토지의 가치를 높일 수 있는 임업 및 농업법인 등에게 유리할 수 있으며, 입찰 전 반드시 모든 필지에 대한 현장 실사와 복구 비용 및 개발 가능성 등에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다. 현황이 임야화, 채석장 이용 등 공부와 다른 점이 많아 행정적인 처리나 복구 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

5. 컨설턴트 의견

최고의 입지: 대규모 면적을 선호하는 장기 투자자에게 적합한 물건입니다.

투자는 신중하게: 급경사, 맹지, 채석장 이용 등 현황상의 문제점들을 충분히 인지하고, 농취증 발급에 대한 확신을 가진 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

제천지원 경매2계