나이스옥션 법원경매 제천 2024타경725 [2] 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1015 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2024타경725 [2] 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1015 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2024타경725 | 소재지: 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1015 | 감정가: 98,996,300원 | 최저가: 63,358,000원 | 용도: 전

1. 경매물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제천지원 2024타경725 (2)

소재지: 충청북도 제천시 덕산면 도전리 1015 외 일괄 매각 (총 23필지)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 98,996,300원

매각대상: 토지매각

소유자/채무자/채권자: 김OO/김OO/이OO

1.2. 물건 현황 요약

용도 (공부상): 전 (답, 임야, 과수원 등 다수 혼재)

토지면적: 7,203.55㎡ (약 2,179.09평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 대상 없음)

특이사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필수 (목록 7, 8, 9번), 소유자 미상의 물탱크 시설 존재 (목록 6번)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 환경: 제천시 덕산면 도전리 소재 '달농실마을' 및 '내실마을' 인근에 위치하며, 주위는 농경지와 자연림이 혼재된 전형적인 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 인근 및 근거리에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재하고 있어 교통 상황은 비교적 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태: 대상 물건은 대부분 부정형 급경사지이며, 지목(전, 답, 과수원, 임야)과 달리 묵전, 자연림, 임야화가 진행된 상태입니다. 특히 목록 19, 21, 22번은 잡종지(채석장 일부)로, 목록 20번은 북서측 일부가 채석장으로 이용되는 등 현황이 다양하고 공부와 불일치하는 부분이 많습니다.

도로 상태: 목록 4, 14, 17, 20, 23번은 맹지(도로에 접하지 않음)이며, 그 외 물건들은 세로불의 농로, 임도 또는 인접 필지를 경유하여 진출입합니다. 일부 물건(목록 2, 18)은 석축 등으로 인해 진출입이 원활하지 않습니다.

토지이용계획: 대부분 생산관리지역 및 가축사육제한구역(500m)에 해당하며, 일부 물건은 준보전산지, 소하천구역, 공익용산지, 보전산지, 영농여건불리농지에 포함되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

2.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매이므로 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다면 깨끗한 등기부 취득이 가능할 것으로 보입니다.

명도 대상: 소유자(김OO)가 점유하는 것으로 추정되며, 낙찰 후 명도 대상은 소유자가 될 것입니다.

주의사항 (농취증): 목록 7, 8, 9번 토지는 농지이므로 매수인은 매각기일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명서(농취증)를 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 입찰 전 관할 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 물건: 목록 6번 토지 지상에는 소유자 미상의 물탱크시설(직경 약 5m, 높이 약 3.5m)이 존재합니다. 이는 법정지상권 성립 여부, 철거 비용 및 인수의 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 물건의 처리 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 농촌지대의 임야 및 농지로서, 상권 발달과는 거리가 멀며 상업적 가치는 미미합니다.

생활 정보: 인근에 위치한 '달농실마을' 및 '내실마을'을 중심으로 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

혐오 시설: 감정평가서 상에는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 다만, 인근 지역 특성상 축사나 비선호시설의 존재 여부는 현장 실사를 통해 필히 확인해야 합니다.

3. 투자 검토 사항

3.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 리스크: 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큰 리스크입니다. 목록 7, 8, 9번에 대한 취득 계획을 명확히 세워야 합니다.

맹지 및 진입로 문제: 총 23필지 중 맹지가 다수 존재하며, 일부 필지는 진출입이 원활하지 않아 향후 토지 이용 및 재매각 시 가치 하락 요인이 될 수 있습니다. 맹지 이용을 위해서는 주위토지통행권 분쟁 또는 토지 매입이 필요할 수 있습니다.

지목/현황 불일치 및 행정 규제: 지목과 현황이 상이하며(묵전, 자연림, 채석장 등), 특히 채석장으로 이용되던 필지는 원상복구 명령 등 행정적 리스크가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 다수의 필지가 가축사육제한구역, 산지관리법(준보전산지, 공익용산지) 등에 의해 규제를 받고 있어 이용 목적에 맞는 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

소유자 미상 제시외 물건: 물탱크 시설의 법적 문제 해결에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 임야, 농지, 채석장 부지 등이 혼재된 대규모 (7,203.55㎡, 약 2,179.09평) 일괄 매각 건으로, 토지 이용 현황이 복잡하고 '농지취득자격증명' 필수 제출 조건이 있어 일반 투자자에게는 다소 까다로울 수 있는 특수 물건입니다. 따라서 맹지 해소 및 토지 이용 규제에 대한 법적 검토 능력이 있거나, 대규모 토지를 장기적으로 보유하며 산림 경영, 귀농/귀촌 또는 영농 목적으로 활용하고자 하는 전문 투자자에게 적합해 보입니다. 입찰 전 필지별 현황 및 규제, 농취증 발급 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

규모의 경제: 1억 원 미만의 감정가로 2천 평이 넘는 대규모 토지를 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

생산관리지역 다수: 용도지역이 농림지역보다는 개발의 여지가 있는 생산관리지역이 많아, 조건이 충족될 경우 농업 외적인 활용도(예: 6차 산업 시설)를 고려해 볼 수 있습니다.

장기 투자 관점: 지목 변경 및 원상 복구 후 장기적인 산림 경영 또는 대규모 농지로 활용 시, 충분한 면적 확보를 통한 자산 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매2계