나이스옥션 법원경매 안양 2023타경103629 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 903-18 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안양 2023타경103629 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 903-18 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안양지원 경매4계 2023타경103629 | 소재지: 경기도 안양시 만안구 박달로542번길 40, 4층402호 | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안양지원 2023타경103629 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2023타경103629 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 903-18 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 196,000,000 원

토지면적: 24.54㎡ (약 7.42평)

토지 지분율: 2454

건물면적: 57.72㎡ (약 17.46평)

건물 지분율: 5772

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양공업고등학교" 북서측 인근 지역에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 중 제4층 제402호이며, 2002년 7월 20일에 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 다세대주택(방3, 욕실1, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중입니다. 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 정방형 토지로서 "공동주택(다세대주택)" 건물부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역(안양공업고등학교, 안양과학대), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.4. 입지조건

본건은 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 주변에 안양공업고등학교가 있습니다. 또한, 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 속합니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.5. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리사항은 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 내용입니다. HUG는 2024년 4월 12일자로 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으며, 이는 임차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에게 잔액을 청구하지 않겠다는 내용입니다. 또한, 주택임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었으며, 이를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이로 인해 매수인은 임대차보증금과 관련된 추가적인 인수 부담에서 안전한 것으로 판단됩니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.6. 상권분석

소재지 주변은 다세대, 연립, 아파트 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 일반적인 주거지역의 상권 형태를 띠고 있습니다.

1.7. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 안양공업고등학교가 북서측 인근에 위치하며, 안양과학대학교도 비교적 가까운 거리에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 이들 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

임대관계: 감정평가서 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유 현황 및 실제 임대 조건 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

HUG 확약서 조건: HUG의 임차보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소 동의가 매각의 조건이므로, 해당 확약서의 법적 효력 및 이행 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

법률적/행정적 제한: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 일반적인 도시지역의 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 형성되어 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 대항력 포기 및 채권 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 부담할 수 있는 주요 리스크(보증금 미회수분 인수)가 해소된 점은 매우 긍정적입니다. 건물 노후도(2002년 사용승인) 및 현재 이용 상태 등은 현장 확인이 필요하나, 권리 관계가 명확하게 정리된 상태로 경매에 나왔다는 점에서 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

HUG 확약서로 인한 임대차 보증금 인수 부담 없음.

안양시 만안구 지역의 주거지로서의 안정성.

주변 교통망 이용 편리.

추가적인 개발 또는 신축 가능성이 있는 일반 주거지역.

본 건 주소지 주변으로 확인된 혐오시설은 없었으나, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

법원 정보

안양지원 경매4계