나이스옥션 법원경매 부천 2023타경35164 [2] 경기도 김포시 월곶면 고양리 3-51 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철 · 평가일 2023.09.01

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 김포시 월곶면 고양리 소재 "김포시농업기술센터" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 중.소규모의 각종 공장 및 임야 등이 혼재하는 공업지대로서, 본건까지 제반차량출입
가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

토지의 상황

기호(1) 토지: 완경지대의 사다리형 토지로서 대체로 평탄하게 조성하여, 공업용 건부지로
이용중이며, 기호(2) 토지를 통하여 남측으로 세로와 접함.

기호(4) 토지: 부평형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용중이며,
기호(5,6,7) 토지(진입도로)를 이용하여 북측으로 세로와 접함.

기호(2,5,6,7) 토지: 현황 ‘도로"임.

건물의 구조 및 현상

기호(3) 건물 : 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층
(사용승인일 : 1989.07.07, 증축일 : 2001.11.12.)
벽체 : 철골(H-Beam) 기둥에 판넬잇기
바닥 : 몰탈위 에폭시마감.
창호 : 알미늄새시 및 하이새시 창호로서
공장으로 이용중임.

기호(8,9) 건물 : 일반철골구조 난연판넬지붕 단층
(사용승인일 : 2018.08.03.)
벽체 : 철골(H-Beam) 기둥에 판넬잇기
바닥 : 몰탈위 에폭시마감.
창호 : 하이새시 창호로서
공장으로 이용중임.

기계/기구의 현상

1) 국내 제작된 비철금속압연설비 및 부대시설(전처리시설, 후처리시설 및 수변전설비 등)
등으로서 현상 및 관리상태 보통임.

2) 기호(1)(2) 기계시설은 현상, 이용상태 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가 하였으며,
기호(4) 기계시설은 제작일이 2018.07월이나, 그 부대시설과 함께 가동을 개시하므로
부대시설의 제작 설치완료일(2018.11월)을 기준으로 감가수정 하였음.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

1. 본공장내에는 별지 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물(부합하물 및 종물)이
소재하고 있음.

2. 토지이용계획사항 :
기호(1,2,4-7) 토지: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (전방지역:25km)
(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>이며,
기호(5-7) 토지는: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 일괄매각, 목록5,6,7은 지분매각임. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(감정평가서 참조), 8번 목록의 제시외 건물(ㅊ~ㅍ) 포함.
3. 목록 9.관련 건축물대장 총괄표제부상 '위반건축물(무단증축 2동)' 등재. 목록 10은 멸실되어 평가 및 매각에서 제외함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 고양리 3-51에 위치한 공장용 부동산입니다.

사건번호는 부천지원 2023타경35164 (2)이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정평가액은 4,175,796,400원입니다.

* 소재지: 경기도 김포시 월곶면 고양리 3-51

* 용도: 공장

* 감정가: 4,175,796,400원

* 토지 면적: 2,901.00㎡ (약 877.67평)

* 토지 지분: 2,771.71㎡ (약 838.44평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1,073.96㎡ (약 324.86평)

* 건물 지분: 1,073.96㎡ (약 324.86평)

* 건물 제시외 면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 월곶면 고양리 소재 "김포시농업기술센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중·소규모의 각종 공장 및 임야 등이 혼재하는 공업지대로서, 전반적으로 공장 입지로서의 특성을 지니고 있습니다.

2.2. 토지 현황

* 기호(1) 토지는 완경사지의 사다리형 토지로 대체로 평탄하게 조성되어 공업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 기호(4) 토지는 부평형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며, 공업용 건부지로 이용 중이고 북측으로 도로와 접합니다.

* 기호(2,5,6,7) 토지는 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용계획상 본 건 토지(기호 1,2,4-7)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.3. 건물 현황

* 기호(3) 건물: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 1989년 7월 7일 사용승인되었으며 2001년 11월 12일에 증축되었습니다. 현재 공장으로 이용 중입니다.

* 기호(8,9) 건물: 일반철골구조 난연판넬지붕 단층 건물로, 2018년 8월 3일 사용승인되었습니다. 이 역시 공장으로 이용 중입니다.

* 기계·기구: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 비철금속압연설비 및 부대시설 등이 포함되어 평가되었습니다.

2.4. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 31일 접수된 우리은행 근저당권(을14, 채권액 1,200,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개요로 언급되어 있으나, 구체적인 내용 및 실제 존재 여부는 현장 확인이 필요합니다.

그 외 채권 총액은 토지 및 건물 등기부채권 총액 합계 8,007,219,896원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에스피에이

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-28

* 배당신고일자: 2023-11-16

* 대항력: 없음

본 건의 권리분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 특이사항 (중복병합, 재매각 등)

본 사건은 중복병합, 중복사건, 공동담보, 재매각 등의 특성을 가지고 있어, 복잡한 권리관계가 있었음을 알 수 있습니다. 재매각 사유에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 지역 분석

4.1. 주변 공업지대 특성

본 건이 위치한 지역은 중·소규모 공장들이 밀집한 공업지대로, 관련 산업 시설 및 종사자들을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 김포시농업기술센터가 인근에 위치하고 있어, 주변 환경에 대한 복합적인 영향을 파악할 필요가 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

(제공된 정보만으로는 구체적인 지역 개발 현황 파악이 어렵습니다. 별도 조사가 필요합니다.)

5. 주요 시설 및 생활정보

5.1. 대중교통 및 도로망

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 주된 도로망과의 접근성이 양호하여 차량을 이용한 물류 이동 및 접근이 용이합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

공업지대라는 특성상, 주거 편의 시설보다는 산업 활동에 필요한 기반 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 위반건축물 및 제시외 건물

* 목록 9번 관련 건축물대장 총괄표제부상 '위반건축물(무단증축 2동)'로 등재되어 있습니다.

* 목록 8번의 제시외 건물(ㅊ~ㅍ)이 매각 대상에 포함되어 있습니다.

이러한 위반건축물 및 제시외 건물은 추후 철거, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

6.2. 지분매각 (도로)

목록 5, 6, 7번 토지는 지분 매각 대상입니다. 이는 본 건 부동산의 진입로로 사용되는 토지의 일부 지분만을 매각하는 것으로, 도로로서의 기능 및 사용에 문제가 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 목록 10 멸실

목록 10번 건물은 멸실되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

6.4. 특별매각조건 (보증금)

본 건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율이므로 입찰 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 월곶면 고양리에 위치한 공장용 부동산으로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없어 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함, 도로 지분 매각 등 해결해야 할 문제점들이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 철저한 현장 조사를 통해 추가 비용 및 법적 리스크를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 위반건축물 및 제시외 건물 관련 사항은 잠재적인 원상복구 또는 이행강제금 부담이 될 수 있으나, 이를 고려한 합리적인 가격으로 취득할 경우 향후 정상화 또는 활용을 통해 가치를 증대시킬 기회가 될 수 있습니다.

* 재매각, 중복사건 등의 복잡한 경매 절차를 거친 만큼, 이를 통해 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

* 김포시 공업지대의 지리적 이점과 해당 공장의 생산 설비(기계·기구) 포함 여부를 고려할 때, 동종 업계의 실수요자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,175,796,400원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

특별매각조건에 따른 매수신청보증금 20%를 유의해야 합니다.

위반건축물, 제시외 건물, 도로 지분 매각 등의 잠재적 리스크와 재매각 사유를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 일정 비율 이상의 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 원상복구 및 이행강제금 관련 비용 추정, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.