나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8834 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 70-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "상이수동다목적회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 소규모 점포, 전 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하여, 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 10m 내외 및 서측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(화석발자국)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상3층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 페인팅 및 타일 마감 등,
바닥: 에폭시페인팅 및 타일 마감 등,
창호: 샷시창 등임.

이용상태

1층: 근린생활시설 및 다가구주택(현장표시: 101호, 102호 등)으로 이용중임.
2층: 다가구주택(현장표시: 201호, 202호 등)으로 이용중임.
3층: 다가구주택 등으로 이용중임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형 냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록2. 건물 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8834 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 70-3

용도: 근린주택

감정가: 1,570,121,800원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 482.67㎡ (약 146.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부(주) (신협중앙회 자회사)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "상이수동다목적회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 소규모 점포, 전(밭) 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 본문]

교통상황:

제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다. [cite: 본문]

토지형태 및 이용상태:

본 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. [cite: 본문]

인접도로상태:

북측으로 폭 약 10m 내외, 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: 본문]

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지, 화석발자국), 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 제한사항이 있습니다. [cite: 본문]

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 을7 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-10-22 접수)이 말소기준권리이며, 건물 등기부상 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-10-17 접수) 또한 말소기준권리입니다. [cite: 본문]

주요권리:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리사항은 없는 것으로 보입니다. [cite: 본문]

본 경매는 채권자 문창신용협동조합의 임의경매 신청(2025-09-22 접수)으로 진행되었습니다. [cite: 본문]

근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등의 권리들은 말소기준권리보다 나중에 설정되었거나, 말소 예정인 권리들입니다. [cite: 본문]

채무총액:

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 1,692,081,900원입니다. [cite: 본문]

임차인현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-20, 대항력: 없음.

(주의: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없으므로, 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 관계 및 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.)

* 임차인: 오

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-31, 대항력: 없음.

(주의: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없으므로, 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 관계 및 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.)

* 임차인: 홍

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-12, 대항력: 없음.

(주의: 임차인은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없으므로, 인수 부담이 없을 것으로 보입니다. 다만, 계약 관계 및 실제 점유 여부는 현장 확인이 필요합니다.)

인수보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역특성:

본건 소재지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리로, 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설과 다가구주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 내 소비 수요 및 주거 수요를 충족시키는 역할을 할 것으로 보입니다. [cite: 본문]

주변시세:

입력된 최근 매매 정보는 다세대 및 연립주택의 개별 단위 거래이며, 본건과 같은 근린주택 전체 건물과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 다만, 해당 정보를 바탕으로 볼 때, 개별 주택의 거래가는 약 5,000만원 ~ 19,400만원 선에서 형성되어 있으나, 이는 건물의 건축 연도, 면적, 상태에 따라 편차가 큽니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

본건 감정가는 15억 7천여만원으로, 이는 대지 약 150평, 건물 약 146평 규모의 근린주택에 대한 평가액으로, 지역 내 유사 규모 및 용도의 건물 시세를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

주변시설:

주변에는 단독주택, 숙박시설, 소규모 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: 본문]

1.4. 생활정보

편의시설:

인근에 슈퍼마켓, 편의점, 약국, 전통시장(오일장) 등이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 일상생활에 편리합니다.

또한, 하나로마트와 같은 대형 마트도 차량 10분 거리에 위치하고 있습니다.

교통:

주요 도로망 접근성이 양호하며, 지역 내 이동 및 서귀포시 주요 지역으로의 접근이 가능합니다. [cite: 본문]

1.5. 잠재적 리스크

환경 리스크:

제주특별자치도 안덕면 상천리에 신규 광역폐기물 소각시설 설치가 추진 중에 있습니다. 해당 시설의 정확한 위치와 본건과의 거리를 파악하여 환경적 영향 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

건축 관련:

건물의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 내부 구조 및 마감 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 점검이 필수적입니다.

권리 관련:

현재까지 파악된 권리관계는 명확하나, 경매 과정에서 예상치 못한 권리가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다. 철저한 권리 분석 및 말소기준권리 이하 권리들의 소멸 여부를 재확인해야 합니다.

시장 변동성:

부동산 시장은 외부 요인에 의해 가격 변동성이 있을 수 있으므로, 투자 시점의 시장 상황을 고려해야 합니다.

임대 관련:

현재 임차인들은 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 근린주택으로, 토지 150평, 건물 146평 규모의 비교적 큰 물건입니다. 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고 교통 접근성도 양호하여 주거 및 상업 용도로 활용 가치가 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 임차인들 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 신규 광역폐기물 소각시설 예정지와의 거리 확인, 건물 노후도 점검, 불확실한 임대 수익률 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주라는 지리적 이점과 관광 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능성.

* 근린생활시설과 다가구주택 혼합 용도로 다양한 수익 창출 모델 적용 가능.

* 경매 절차를 통해 명확한 권리 관계 확보 및 공실 발생 시 신속한 재임대/매각 용이.

* 대지 면적이 넓어 향후 건축법규 검토 후 증축 또는 재건축 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 15억 7,012만 1,800원입니다. 주변 개별 주택 시세 정보는 본건과 직접 비교하기 어렵지만, 감정가는 지역 내 유사 규모 및 용도의 근린주택에 대한 종합적인 평가를 반영한 것으로 보입니다. 또한, 총 채무액이 감정가보다 높은 점은 경매 절차를 통한 채무 정리 과정에서 채권자의 의지가 강하게 반영되었음을 시사합니다.

향후 임대 수익률 분석 및 현장 답사를 통한 건물 상태 확인이 중요하지만, 현재 정보만을 바탕으로 할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

보수적으로는 감정가의 90%에서 100% 수준, 적극적으로는 105% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 16억 5,000만원 (1,650,000,000원)으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 105% 수준으로, 시장 경쟁력 확보와 함께 수익성을 확보하기 위한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.