나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52073 [1] 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1605-8 광명빌라 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 "녹동중학교"북동측 인근에 위치한 광명빌라 제가동 제4층 제402호로서, 주변은 단독주택 및 학교, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택 임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경52073 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 1605-8 광명빌라 가동 4층402호

용도: 다세대주택

건물명: 광명빌라 가동 4층 402호

1.3. 면적 정보

토지면적: 111.56㎡ (약 33.7평)

토지지분: 111.5625㎡ (약 33.7평)

건물면적: 75.00㎡ (약 22.6평)

건물지분: 75.005㎡ (약 22.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 75,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 402호

건축 연도: 2007년 (등기부상 보존등기일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 고흥군 도양읍 봉암리 소재 "녹동중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 학교, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

남측으로 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

별도 정보 없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 3월 19일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (을8).

모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 (2007.01.08)

* 소유권 이전 (2008.05.23)

* 공유자전원지분전부이전 (2011.01.13, 매매)

* 근저당권 (2020.03.19, 말소기준권리)

* 가압류 (2023.12.07, 말소)

* 가압류 (2024.04.16, 말소)

* 임의경매개시결정 (2025.09.19, 말소)

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 202,136,027원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 기타 참고사항에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 있는지 여부 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 연립/다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 대명빌라(5차) (1997년식, 83.12㎡): 2026년 1월 5,900만원 (평당 약 235만원)

* 더스테이 (2019년식, 59.83㎡): 2026년 2월 14,700만원 (평당 약 812만원)

* 신정연립 (1983년식, 69.48㎡): 2026년 2월 3,200만원 (평당 약 152만원)

4.2. 본건 시세 평가

본건(광명빌라, 2007년식, 75.00㎡)의 감정가는 75,000,000원이며, 이는 평당 약 331.8만원 수준입니다.

이는 인근 노후 연립주택보다는 높은 가격이나, 비교적 최근에 신축된 더스테이보다는 낮은 수준으로, 건물의 연식(2007년)을 고려할 때 합리적인 감정가로 판단됩니다.

다만, 주변 신축 빌라와의 가격 격차가 크므로, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 비슷한 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 녹동중학교가 소재하며, 주거지대로서 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조로 건축되었으며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 새시입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 명도 시 발생할 수 있는 변수에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항

공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 관계를 추가 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 미소멸 권리 가능성

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 주의가 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 고흥군 도양읍에 위치한 다세대주택으로, 2007년식 건물입니다.

적정 수준의 입지 조건과 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, 권리분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대관계 미상, 공동담보, 그리고 지상권 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 깨끗한 권리 인수 가능

* 인수 보증금이 없는 임차인 현황

* 2007년식 건물로, 비교적 양호한 건물 연식

* 주거지로서 기본적인 입지 조건 및 교통 편리성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보와 본건의 건물 연식, 그리고 권리 분석상 잠재적 리스크(임대관계 미상, 지상권 존재 가능성 등)를 종합적으로 고려했을 때,

예상 입찰가 범위는 60,000,000원 ~ 70,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 80% ~ 93% 수준이며, 현장 방문 및 추가 권리 분석을 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 부분에 대한 명확한 확인 없이 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.