나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52078 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 22층 2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남측 인근에 위치한 '성호2차아파트' 제213동 제22층 제2203호로, 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 22층 2203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 도배 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형이 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1665번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임. 1666번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 1667번지 : 제3종일반주거지역, 광로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임. 1669번지 : 제3종일반주거지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52078 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 213동 22층 2203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 71,000,000원

* 토지 면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 건물 면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 광로2류 등 다양한 도로망과 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(금액 87,245,414원)보다 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 과거 임차인 김지혜 씨(보증금 79,000,000원)의 주택임차권은 등기부상 말소 처리되었습니다.

* 현재 파악된 임차인 중 서바른 씨는 2025년 02월 06일 전입 신고를 하였으며, 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 서바른 씨의 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 요구될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 거래 과정에서 추가적인 조건 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 광양시 중동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 관련 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 중진초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제공된 정보를 바탕으로 주변 지역에 혐오시설이 별도로 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조의 24층 건물 중 22층에 위치합니다.

* 내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지, 소화전 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 주차는 총 2,650대가 가능하며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

* 전용 면적은 59.79㎡ (약 18.09평)이며, 아파트 정보상 총 면적은 113,506.92㎡, 세대수는 1,773세대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 서바른 씨의 존재: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 체납 관리비: 2025년 10월 기준 524,570원의 체납 관리비가 발생하였으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 추가 비용입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 경매 절차 및 매각 후 권리 관계에 영향을 줄 수 있는 특수 조건이므로, HUG와 관련된 정확한 인수 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광양시 중동의 주거 중심 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정가는 71,000,000원이지만, 최근 실거래가 추이를 고려할 때 시장 가치를 면밀히 재평가할 필요가 있습니다.

* 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 체납 관리비, HUG 관련 특수 조건은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 중진초등학교 인근의 주거 단지로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 시장 가치 대비 잠재력: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여 투자 가치를 산정할 기회가 있습니다.

* 생활 편의 시설: 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* (주의) 명확한 권리관계 확인: 대항력 있는 임차인의 정확한 법적 지위와 HUG 관련 조건을 명확히 파악하는 것이 투자의 핵심입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금은 0원으로 파악되어, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

* 감정가: 71,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 59.79㎡, 14층: 60,000,000원

* 59.79㎡, 12층: 69,700,000원

* 59.79㎡, 12층: 63,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 64,230,000원

* 최근 실거래가 최고가: 69,700,000원

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재 및 HUG 관련 조건 고려 시, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

* 최근 거래가 중 최고가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 68,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최근 시장 가격과 감정가를 반영한 보수적인 추정치이며, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.