나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52067 [1] 전라남도 보성군 노동면 광곡리 588-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 노동면 광곡리 소재 노동면복지회관 동측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위에 버스정류장 등이 있어 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호구역<수도법>, 철도보호지구(철도보호지구) <철도안전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

인접 광곡리 586-4 지상 부속건물이 본건 기호2 토지 남서측 일부를 점유 중인 것으로 목 측됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(가)는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층으로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : PVC샷시 유리창임.

이용상태

1층 : 필로티 주차장으로 이용중임. 2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52067 (1)

소재지: 전라남도 보성군 노동면 광곡리 588-4 (도로명주소: 전라남도 보성군 광곡길 32)

용도: 단독주택

감정가: 281,297,200원

토지면적: 509.00㎡ (약 154평)

건물면적: 99.00㎡ (약 30평) - 건축물대장상 연면적 기준. 1층 필로티 주차장(122.4㎡)은 별도 포함.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보성밀알신용협동조합 (등기부 등본 상 근저당권자)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 전라남도 보성군 노동면 광곡리 소재 노동면복지회관 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 주위는 단독주택 등이 소재하는 농촌 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태: 본건 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 별도 확인되지 않음)

말소기준권리: 2022년 5월 31일자 보성밀알신용협동조합 근저당권 (193,000,000원).

권리 분석 결과: 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

채권 총액 (등기부 기준): 278,784,892원 (토지 등기부 총액 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 등기부 및 물건명세서상 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 보성군 노동면 지역의 주거 중심지로, 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 기능이 주를 이룹니다.

주변 시설: 노동면복지회관이 인근에 있어 기본적인 행정 및 복지 서비스 이용이 가능합니다.

잠재력: 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가나 편의 시설이 있을 수 있으나, 대규모 상권 형성 가능성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공합니다.

편의시설: 노동면 소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능합니다.

교통: 자가용 이용이 편리하지만, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 일부 점유 가능성: 인접 토지(광곡리 586-4)의 부속 건물이 본건 토지 남서측 일부를 점유하고 있을 것으로 추정됩니다. 정확한 경계 및 점유 범위는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

토지 이용계획 상 제한: 본 토지는 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상수원보호구역, 철도보호지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

포함된 필로티 주차장 면적: 본 건물 1층 필로티 주차장(122.4㎡)은 건축물대장상 연면적(99㎡)에 제외되어 있으나, 매각에 포함됩니다. 이는 실제 이용 가능한 면적이 99㎡보다 훨씬 넓다는 것을 의미하며, 감정평가 시 반영되었을 것으로 보입니다.

주변 혐오시설: 지도상으로 인근에 직접적인 대규모 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이 지정되어 있어 축사 등의 시설이 지역 내에 존재할 수 있으며, 이는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

주변 시세 정보 부족: 제공된 JSON 데이터에 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 시세 정보가 없어 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 보성군 노동면의 조용한 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리나 임차인은 없습니다. 1층 필로티 주차장과 2층 주택으로 구성되어 있으며, 특히 1층 필로티 주차장 면적이 별도로 포함되는 점은 실제 이용 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 토지 일부의 인접 건물 점유 가능성과 다양한 토지 이용계획상의 제한 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 지역 특성상 안정적인 주거 목적이나 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 선호하는 실거주자에게 적합합니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 활용성을 높일 수 있습니다.

감정가 대비 주변 시세 파악을 통해 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 281,297,200원

토지 면적: 509㎡ (약 154평)

건물 면적: 99㎡ (약 30평, 필로티 주차장 122.4㎡ 별도 포함)

인수 보증금: 0원

시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 주변 시세 정보가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 80%에서 120% 사이에서 낙찰되는 경향을 보입니다. 본 건의 경우, 토지 일부 점유 가능성, 다양한 토지 이용 제한, 그리고 1층 필로티 주차장을 포함한 구조 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재로서 정확한 시세를 파악하기 어려우므로, 반드시 현장 답사를 통해 주변 부동산 시세를 면밀히 조사하고, 토지 및 건물 상태, 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 90% ~ 110% 수준인 약 253,167,480원 ~ 309,426,920원 사이를 예상해 볼 수 있으나, 이는 잠정적인 수치입니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 실제 현장 조사를 통한 가치 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.