나이스옥션 법원경매 순천 2025타경630 [1] 전라남도 여수시 웅천동 1806-1 여수웅천캐슬스타 10층씨-1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '이순신공원' 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 오피스텔 , 근린생활 시설 등이 혼재한 웅천 택지개발지구내 상업지역임.

교통상황

본건소재 업무시설 동까지 차량 진입 가능하며 인근에 아스팔트 포장도로 및 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 중 10층씨-912호, 3층 씨-314호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급 ·배수시설, 엘리베이터, 도시가스에 의한 난방설비 소화전 설비 지하 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 오피스텔 건물이 남측으로 대로한면에 서측으로 중로 한면에 동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(설립예정지(중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(설립예정지(초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지(상업지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특별대책지역(여수국가산업단지)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 여수시 웅천동 1806-1에 소재한 여수웅천캐슬스타 10층 씨-1007호 오피스텔입니다.

본 물건의 사건번호는 순천지원 2025타경630 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 321,000,000원입니다.

토지 면적은 17.48㎡ (약 5.29평)이며, 건물 면적은 66.10㎡ (약 19.99평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

건축물 대장상 해당 건물은 2022년 3월 28일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 중 10층에 위치한 오피스텔입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 웅천동 소재 '이순신공원' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 웅천 택지개발지구 내 상업지역으로 형성되어 있습니다.

단지 동측으로 차량 진입이 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로와 버스 승강장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건이 속한 오피스텔 건물은 남측으로 대로, 서측으로 중로, 동측으로 소로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(중학교, 초등학교 예정지), 국가산업단지(상업지역), 특별대책지역(여수국가산업단지) 등에 해당됩니다.

웅천동 지역은 대규모 택지개발이 이루어져 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있으며, 이순신공원, 웅천친수공원 등 친수 공간과 마리나 시설이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 향후 복합 문화 공간 및 상업 시설 확충이 예정되어 있어 지역 발전 잠재력이 높습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 4월 29일자 신한은행의 근저당권(금 308,400,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소, 신한은행 근저당권, 소상공인시장진흥공단 가압류, 신한은행 임의경매, 여수시 압류 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 316,268,206원입니다.

임차인 현황으로는 문지현 씨가 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원입니다. 전입일자는 2025년 10월 17일이며, 확정일자는 없습니다. 배당신고일자는 2025년 10월 22일입니다.

문 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 여수시 웅천 택지개발지구 내 중심 상업지역에 위치하여 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 이는 오피스텔의 임대 수익률 및 가치 유지에 긍정적인 영향을 미칩니다.

이순신공원 등 공공시설과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 이는 주거용 오피스텔로서의 매력을 높이는 요소입니다.

웅천지구는 지속적인 개발이 진행되고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

주변에 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않으며, 주로 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생시설, 급배수시설, 엘리베이터, 도시가스에 의한 난방 설비, 소화전 설비, 지하 주차장 설비 등이 완비되어 있어 생활이 편리합니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 쇼핑, 외식, 여가 활동 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

이순신공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 '유동화 물건'으로, 자산유동화전문회사(AMC)를 통해 매각되는 경우 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 이는 입찰 전 상세한 확인이 필요합니다.

임차인 문지현 씨의 경우 확정일자가 없어 배당받지 못하는 보증금이 발생할 가능성은 낮으나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (본 권리분석 상으로는 인수되는 보증금은 없습니다.)

신축 건물(2022년 준공)로 건물 자체의 노후화 관련 문제는 크지 않으나, 하자 등에 대한 검토는 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 여수웅천캐슬스타 오피스텔은 2022년 준공된 신축 건물로, 여수시 웅천동의 발전 가능성 높은 택지개발지구 내에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

주변의 잘 갖춰진 생활 인프라와 쾌적한 자연 환경은 주거용 오피스텔로서의 가치를 더합니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임차인의 확정일자 부재 등은 권리 분석 및 명도 시 주의가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 지역 개발 잠재력과 입지적 이점을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 현대적인 시설과 높은 상품성을 보유하고 있습니다.

우수한 입지: 웅천 택지개발지구 중심 상업지역에 위치하며, 이순신공원 등 주요 시설과 인접해 있습니다.

지역 개발 잠재력: 웅천지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 거래 가격은 2025년 8월 13,500만원 (34.84㎡), 2025년 4월 13,500만원 (26.21㎡)으로 파악됩니다. 본건의 면적(66.10㎡)을 고려 시, 시세는 감정가(321,000,000원)와 유사하거나 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 유동화 물건 등의 특수성을 감안하고, 시세 대비 합리적인 입찰가를 산정하기 위해, 최근 거래 사례의 평균적인 제곱미터당 가격을 적용하고 감정가를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

최근 거래 사례에서 파악된 면적당 가격을 바탕으로 산정한 시장 가격 범위를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 290,000,000원 (29,000만원) 수준으로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.