나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52036 [1] 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 광영동 소재 광양가야초등학교 남측 인근에 위치한 브라운스톤가야아파트 단지 117동 내에 위치하며 주위는 아파트 단지로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가 건물까지 아파트단지 내 도로롤 통해 차량 접근가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상2층 건물 내 2층 202호와 1층 102호로서 외벽 : 돌붙임, 시멘트베이스판넬 내벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 석고보드 위 페인트칠 창호 : 새시창

이용상태

집한건축물대장상 2개호 모두 제2종근린생활시설 용도이나 평가시점 현재 공실상태입니다.

설비내역

공용부분에 일반적인 위생설비과 급배수설비, 승강기 설치되어 있고 도시가스는 상가 건물의 외벽까지 인입된 상태입니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 상가 건물이 소재하는 토지는 유사사다리형의 완경사지로서 아파트와 부대복리시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 상가가 소재하는 건물은 아파트단지 내 포장도로에 접하며, 상가 건물이 소재하는 아파트단지는 동측으로 왕복 4차로의 중로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 상가건물 부지 1)은 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획 구역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라 남도교육지원청 고시 제2015-6호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 붕괴위험지역<급경사지 재해예방에 관한 법률>이고, 본건 상가건물 부지 2)는 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 지구단위계획구역(2015-09-24), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-09-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-12)(전라남도교육지원청 고시 제2015-6호)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 붕괴위험지역<급경사지 재해예방에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 일련번호 1)상가(2층 202호)는 사건외 2층 201호와 경계벽이 철거된 상태이고, 일련번호 2)상가(1층 102호)는 사건외 1층 101호와 경계벽이 철거된 상태이나 건물의 구조와 규모, 당초 경계벽의 재질 등을 고려하면 경계복원이 가능하고 복원에 필요한 비용은 많지 않을 것으로 보입니다. 나. 일련번호 1)상가는 전면 단지내 도로를 기준으로는 2층이나 후면은 지면과 높이가 같습니다. 다. 본건 상가는 대지권등기가 되어 있지 않은 상태이나 분양계약서를 참고하여 대지권을 포함하여 건물과 토지를 일괄로 평가하였습니다.

물건 비고

대지권 미등기, 최저매각가격은 대지권 포함된 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52036 (1)

소재지: 전라남도 광양시 광영동 846 브라운스톤가야 117동 2층 202호

용도: 근린상가

건물면적: 36.96㎡ (약 11.18평)

건물지분: 36.96㎡ (약 11.18평)

토지면적: 0.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

대지권미등기 상태이며, 최저매각가격에는 대지권이 포함되어 있습니다.

대지권의 목적인 토지에 대한 전유부분 취득 원인 소유이전등기 절차 이행 판결이 있습니다(광주지방법원 순천지원 2024가단64342).

상가 202호는 인접한 201호와, 102호는 101호와 경계벽이 철거된 상태이나 복원이 가능합니다.

본건은 현재 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 광양가야초등학교 남측 인근에 위치한 브라운스톤가야아파트 단지 내 117동에 소재합니다. 주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 대중교통 수단이 운행되는 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 차량은 단지 동측의 왕복 4차로 중로를 통해 주로 출입합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광양가야초등학교 등), 붕괴위험지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2015년 7월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(312,000,000원)입니다.

본 경매 사건(2025타경52036)은 부산치과의사의 신청으로 진행되었으며, 해당 임의경매 개시결정 등기(2025-09-11)는 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 312,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시된 내용상 별도 인수 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 제2종근린생활시설 용도로, 브라운스톤가야 아파트 단지 내 상가에 위치하고 있습니다. 평가 시점 현재 2개 호실 모두 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주요 고객층은 단지 내 거주민 및 인근 아파트 단지 주민, 그리고 인근 학교(광양가야초등학교) 관련 수요로 예상됩니다. 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

주변에 광양가야초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 아파트 단지 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 공용 부분에는 위생설비, 급배수설비, 승강기가 설치되어 있습니다. 도시가스는 건물 외벽까지 인입되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

대지권이 미등기 상태인 점은 법적 절차 이행 및 추후 권리 행사에 복잡성을 야기할 수 있습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있고, 대지권 확보를 위한 확정 판결이 존재하는 점은 긍정적이나, 실제 소유권 이전 및 등기 절차 진행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 내부 상태 및 복원 비용

202호와 102호의 경계벽이 철거된 상태이므로, 원상 복구 또는 내부 개조 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 장기화 시 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 광영동 브라운스톤가야 아파트 단지 내에 위치한 제2종근린생활시설 상가입니다. 아파트 단지의 고정 수요와 인근 학교를 기반으로 한 잠재적 상권 형성이 가능하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 비록 최저매각가격에 대지권이 포함되어 있고, 관련 판결이 존재하여 해결 가능성이 있으나, 실제 등기 및 권리 확보 과정에서 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 또한, 내부 경계벽 철거로 인한 복원 비용 발생 가능성, 현재 공실 상태라는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

* 광양가야초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요 기대.

* 일괄 매각으로 인한 가격 메리트 기대.

* 대지권 미등기 문제 해결 시, 재산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가(79,000,000원) 및 최저매각가격(정보 미제시)을 기준으로 하되, 본건의 대지권 미등기 상태, 내부 철거 상태, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 향후 발생할 수 있는 법적 절차 비용 및 내부 복원 비용을 충분히 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 필요합니다. 상세한 시세 조사 및 주변 상권 분석을 통해 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.