나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52096 [1] 전라남도 순천시 황전면 죽내리 산68-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 전라남도 순천시 황전면 죽내리 소재, "내동마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림 및 농경지, 자연촌락 등이 혼재한 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사 토지로서 대부분 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(2000m거리제한-소,말,젖소,사슴,양(염소)을 제외한 전축종 제한구역),가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역),임업용산지임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 순천지원 2025타경52096 (1)

소재지: 전라남도 순천시 황전면 죽내리 산68-2

용도: 임야

감정가: 25,540,000원

토지면적: 28,066.00㎡ (약 8,493평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 전라남도 순천시 황전면 죽내리 "내동마을" 서측 인근 야산지대에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 자연림, 농경지, 자연촌락 등이 혼재된 마을 주변 야산 지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 불편한 것으로 평가됩니다.

* 도로: 인접 도로가 없어 맹지에 해당합니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 급경사 토지로서, 대부분 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리:

* 갑9: 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 (2024.08.22. 접수, 금6,488,973원)

* 갑10: 주식회사 엔씨파이낸스대부 강제경매개시결정 (2025.09.25. 접수, 금25,288,865원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리(갑9, 갑10)를 기준으로, 법원 경매 절차에 따라 해당 경매 사건으로 인한 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로, 이에 대한 상세 내용 파악이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상 기재된 채권액 총액은 6,488,973원 (가압류 채권액 기준)으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건의 상권 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 본건이 위치한 순천시 황전면 죽내리 지역은 주로 농림 지역으로, 자연림, 농경지, 소규모 자연촌락이 혼재된 산간 지역입니다. 이는 지역 개발 계획에서도 농촌 생활 SOC 확충 및 농림업 진흥을 중심으로 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 주변 시설: 본건 인근 마을인 내동마을의 경우, 소규모 슈퍼마켓 정도의 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 본건 토지 자체는 이러한 시설로부터 다소 거리가 있을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 역사적으로 중요한 유적지(죽내리 유적)가 분포하고 있으며, 이는 개발에 있어 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 생활정보

본건의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 인근 지역은 상업 시설이나 편의 시설이 매우 부족할 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 물품 구매나 각종 서비스를 이용하기 위해서는 차량을 이용하여 상당 거리를 이동해야 할 가능성이 높습니다. 순천시 황전면 지역은 복합센터 조성 등을 통해 생활서비스 전달체계를 강화하려는 계획이 있으나, 본건 토지의 입지 조건을 고려할 때 직접적인 혜택은 제한적일 수 있습니다.

* 주거 환경: 자연 녹지 환경을 가지고 있으나, 접근성 및 편의 시설 부족으로 인해 일반적인 주거 목적으로는 부적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 접근성 및 이용 제한: 본건은 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 급경사 토지로서 물리적인 접근과 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

* 공법상 제한: 농림지역, 가축사육제한구역(2000m, 500m 거리제한), 임업용산지 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 규제를 받을 수 있습니다. 이는 순천시의 2040 도시기본계획 등에서도 토지이용 방안 실현이 중요하게 언급되는 부분입니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으며, 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 위험 요소입니다.

* 역사문화 환경: 본건이 위치한 지역 인근에 역사적으로 가치가 높은 유적지가 분포하고 있어, 향후 개발 시 문화재 관련 규제나 보존 문제에 대한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 황전면에 위치한 자연림 상태의 급경사 맹지 임야입니다. 차량 접근이 어렵고 제반 교통 사정이 불편하며, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다양한 공법상 제한이 적용되는 지역에 속합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가적인 권리 부담 가능성이 있으며, 주변의 역사문화 환경 또한 고려해야 할 사항으로, 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 자연 친화적 입지: 뛰어난 자연환경을 보유하고 있어, 장기적인 관점에서 임업, 약초 재배, 산림 휴양 시설 등과 관련된 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 저평가된 자산: 현재 감정가 대비 시세 변동 가능성이 있는 부동산으로, 시장 상황에 따라 저평가된 자산을 확보할 기회가 될 수 있습니다. (다만, 개발 가능성 및 각종 규제에 대한 면밀한 사전 검토 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 인수 보증금을 고려한 입찰가 산정 부담은 없습니다.

감정가는 25,540,000원이며, 이는 본 건의 잠재적 가치에 대한 최초 평가액입니다.

하지만 본건은 맹지, 급경사, 접근성 불량, 각종 공법상 제한, 미소멸 권리 가능성, 역사문화 환경 등 다수의 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 향후 투입될 추가 비용 및 기대 수익률 등을 면밀히 분석한 후, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 별도의 전문적인 분석을 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.