나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52094 [1] 전라남도 고흥군 금산면 석정리 713 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 답(경작하지 않음)으로 이용중임. 기호2 : 부정형의 토지로서, 분묘지로 이용중임. 기호3, 8 : 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호4 : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임. 기호5 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임. 기호6 : 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중임. 기호7 : 사다리형의 토지로서, 전(일부 수목이 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1, 5 : 맹지임. 기호2, 3 : 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있음. 기호4 ; 지적상 동측으로 세로에 접하고 있으나, 기호6 주택부지을 통하여 출입함. 기호6 : 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있음. 기호7 : 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있음. 기호8 : 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 4, 6 ~ 8 : 계획관리지역(2012-09-15), 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말, 젖소,사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호5 : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호2 : 연고 미상의 분묘가 수기 소재하고, 소유자 미상의 조경용 제시외 수목 (향나무)이 식재되어 있으며, 조적조 판넬지붕 단층 창고가 소재함. 기호6 : 조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등이 소재함. 기호7 : 소유자 미상의 제시외 수목(블루엔젤)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

기호2 토지의 공부상 지목은 "전"이나, 현 분묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 순천지원 2025타경52094 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건개요

소재지: 전라남도 고흥군 금산면 석정리 713

매각대상: 토지매각

이용현황: 답(경작하지 않음), 분묘지, 전, 자연림, 단독주택 부지 등 복합적인 이용 상태

1.3. 감정가및면적

감정가: 4,158,000원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본건은 전라남도 고흥군 금산면 석정리 소재 "일정마을" 북서측 및 남측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 답 등 농경지 및 주택 등이 소재하는 해안농경지대, 마을주변 산림지대 및 순수 농촌지대입니다.

인근 지역에서는 "새꿈도시(독일마을)" 조성사업이 진행된 바 있으며, 이는 지역 개발의 잠재력을 시사합니다.

2.2. 교통접근성

본건 및 본건 인근까지 차량 접근은 가능합니다.

교통시설과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지이용현황및현황

기호1: 부정형의 토지로서, 답(경작하지 않음)으로 이용 중입니다.

기호2: 부정형의 토지로서, 분묘지로 이용 중입니다. (연고 미상 분묘 수기, 조경용 제시외 수목, 조적조 판넬지붕 단층 창고 소재)

기호3, 8: 사다리형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

기호4: 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중입니다. (일부 수목 식재)

기호5: 부정형의 토지로서, 자연림 상태입니다.

기호6: 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용 중입니다. (조적조 기와형강판지붕 단층 주택 등 소재)

기호7: 사다리형의 토지로서, 전(일부 수목이 식재됨)으로 이용 중입니다.

공부상 지목은 "전"이나 현황 "분묘지"로 이용 중인 토지가 있습니다.

2.4. 도로상황

기호1, 5: 맹지입니다.

기호2, 3: 지적상 서측으로 소폭의 농로에 접하고 있습니다.

기호4: 지적상 동측으로 세로에 접하나, 기호6 주택부지를 통하여 출입합니다.

기호6: 남서측 및 동측으로 세로에 접하고 있습니다.

기호7: 동측 및 북서측으로 세로에 접하고 있습니다.

기호8: 지적상 동측으로 소폭의 농로에, 북동측으로 세로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한사항

기호1 ~ 4, 6 ~ 8: 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,말,젖소,사슴)) 입니다.

기호5: 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(양,염소,산양)), 임업용산지 입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 한전복수 (1922-09-11, 보존), 한상윤 (2007-07-24, 매매).

압류 및 가압류: 서울보증보험주식회사 (가압류), 국민은행 (가압류), 주식회사동광계전 (강제경매), 중소기업은행 (가압류), 안양세무서장 (압류).

등기부채권 총액: 289,815,886원.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 8월 28일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류 (등기구분: 갑3) 입니다.

매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 상세 내용은 없습니다.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원.

특이사항: 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 인근에 주택과 농경지가 산재해 있습니다.

상업 시설 이용은 인근 마을 또는 읍내로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 산업 시설은 보이지 않습니다.

5. 생활정보

인근 "일정마을"이 있으나, 주거 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 불편하므로 자가용이 필수적일 것으로 보입니다.

자연 환경은 비교적 양호할 것으로 판단됩니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지(답, 전)를 포함하고 있어, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

매수 희망자는 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권

기호2 토지에 연고 미상의 분묘가 수기 존재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다.

이는 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있는 요소입니다.

6.3. 맹지

기호1, 5 토지는 맹지로, 도로 접근에 문제가 있습니다.

이로 인해 해당 토지의 활용 가치가 제한될 수 있습니다.

6.4. 이용현황과공부상지목의차이

기호2 토지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "분묘지"로 이용 중입니다.

이는 향후 토지 이용 계획 및 건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.5. 제시외물건

기호2 토지에 창고, 기호6 토지에 주택 등이 소재하나, 이는 매각 대상에 포함되지 않습니다.

제시외 수목이 일부 식재되어 있어, 이로 인한 분쟁 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 전라남도 고흥군에 위치한 토지 경매 물건으로, 여러 필지의 다양한 현황을 포함하고 있습니다.

주요 용도는 농경지이나, 분묘지, 주택 부지, 자연림 등 복합적인 이용 상태를 보입니다.

농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성, 맹지 존재 등 권리 및 이용 상의 제약 사항이 존재합니다.

특히, 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수 위험이 있으므로 철저한 사전 확인이 필요합니다.

토지 자체의 감정가는 낮은 편이나, 복합적인 현황과 제약 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

주변 농경지 시세 대비 저평가 가능성 (단, 이용 용이성 확인 필요)

일정마을 인근의 농촌 지역 입지

복합적인 토지 현황을 활용한 차별화된 토지 이용 계획 수립 가능성 (단, 법규 및 권리 제약 고려)

9. 예상입찰가

감정가: 4,158,000원

등기부채권 총액: 289,815,886원

인수 보증금: 0원

본 물건은 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 맹지 등 다수의 제약 사항을 가지고 있습니다. 또한, 감정가가 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 3,000,000원 ~ 4,000,000원 (잠재적 리스크 및 조사 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.