나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33947 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <빛가람중학교> 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)~(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건 중 제3층 제301호 외 2개호로, 외벽 : 석재붙임마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 바닥 : 에폭시마감 및 타일깔기 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(가)~(다) : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 공용위생급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차로의 포장도로 및 본건 북측으로 왕복 3차로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산의 표시

1.1. 1.소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제301호

1.1. 2.토지

* 면적: 42.59㎡ (약 12.88평)

* 토지 지분: 42.5906㎡ (약 12.88평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 3.건물

* 건물 면적: 96.14㎡ (약 29.08평)

* 건물 지분: 96.14㎡ (약 29.08평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 물건 기본사항

1.2. 1.감정가: 165,000,000원

1.2. 2.매각구분: 토지/건물 일괄매각

1.2. 3.이용현황: 사무실로 이용 중임.

1.2. 4.건축정보

* 건물명: 그린타워

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (집합건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제3층 제301호

* 사용승인일: 2016년 10월 14일

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리: 2016년 11월 07일 접수된 서광주농업협동조합 근저당권 (을1)

1.3. 2.주요 권리관계

* 소유권보존: 2016-10-28 (정성민 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2016-11-03 (모종훈)

* 근저당권: 2016-11-07 (서광주농업협동조합, 352,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2016-12-21 (월드에셋대부주식회사, 900,000,000원) - 말소

* 임의경매: 2025-09-24 (서광주농업협동조합) - 말소

1.3. 3.임차인 현황 및 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 분석: 현재 임차인의 보증금은 0원으로 인수되는 권리가 없으나, 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않음.

1.4. 입지조건

1.4. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <빛가람중학교> 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

1.4. 2.교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

1.4. 3.도로상태

* 본건 남측으로 왕복 4차로의 포장도로, 북측으로 왕복 3차로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 4.토지 이용 및 형상

* 토지는 정방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.5. 상권 및 생활정보

1.5. 1.상권 특성

* 본건이 소재한 빛가람동(광주전남 공동혁신도시)은 계획도시로 조성되어 비교적 젊은 연령층과 가족 단위의 인구 유입이 많습니다.

* 혁신도시 내 상가 공실률이 43.4%로 높은 편이며, 특히 1층 외 상가와 3층 상가의 공실률이 심각한 수준입니다.

* 주말에는 공공기관 직원들의 이동으로 인해 매출 감소 현상이 나타나기도 합니다.

* 나주시 소상공인연합회에서 골목형 상점가를 유치하며 지역 상권 활성화를 시도하고 있으나, 지원 정책이 '잘 되는 곳'에 집중될 수 있다는 지적도 있습니다.

1.5. 2.주변 편의시설 및 시설

* <빛가람중학교>가 인근에 위치합니다.

* 혁신도시 내에는 '빛가람 꿈자람센터'와 같은 복합시설(어린이 도서관, 육아지원센터, 로컬푸드 직매장 등)이 조성되어 있어 생활 편의시설이 확충되고 있습니다.

* 대규모 상업지역이 형성되어 있으나, 높은 공실률은 상권의 잠재력에 비해 공급이 과잉되었음을 시사합니다.

1.5. 3.혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

* 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임대차 관련 리스크

* 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 현재 점유 중인 임차인이 있을 수 있습니다. 보증금이 0원이라 명도 대상이 될 수 있으나, 법적 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 2.기타 리스크

* 높은 상가 공실률: 나주혁신도시 전체 상가 공실률이 높아 본 물건이 위치한 상권의 활성화 정도를 신중하게 파악해야 합니다.

* 경매 물건의 위치 및 층수: 3층에 위치하며, 1층 상가 대비 유동인구 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 중심부에 위치한 근린상가로, 인근 학교와 상업시설이 혼재된 입지입니다. 최근 젊은 인구 유입과 함께 도시 개발이 이루어졌으나, 공급 과잉으로 인한 높은 상가 공실률은 상권 활성화의 주요 과제로 남아있습니다. 현재 채권 총액이 높으나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없는 상태입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시라는 계획도시 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적을 가지고 있습니다.

* 말소될 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 165,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 건물 상태, 상권 활성화 정도, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 나주혁신도시 상가의 높은 공실률 및 경기 상황을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.