나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33976 [1] 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 제7층 제716호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 "농성삼익아파트" 서측 인근에 위치한 골든힐스타워 제7층 제716호에로서, 주변은 아파트단지 및 업무용건물, 근린생활시설 등이 소재한 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층건 중 7층 716호로서, 외벽 : 치장석 및 복합판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 부지임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 차량출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33976 (1)

소재지: 광주광역시 서구 농성동 417-18 골든힐스타워 제7층 제716호

용도: 오피스텔

감정가: 53,000,000원

토지면적: 5.73㎡ (약 1.73평)

토지 지분: 5.73㎡ (약 1.73평)

건물면적: 24.38㎡ (약 7.37평)

건물 지분: 24.38㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 정보: 13층 건물 중 7층 소재, 철골철근콘크리트구조, 사용승인일 2015.11.05.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 농성동 소재 "농성삼익아파트" 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트단지, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 소재한 일반적인 주거 및 상업지역입니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 국민은행 가압류 (2023.12.11. 접수)

임차인 현황:

* 염영자: 대항력 있음. 보증금 및 차임 미상으로, 향후 권리관계 및 인수 가능 금액에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 천세윤: 대항력 있음. 보증금 55,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022.11.04., 확정일자 2022.10.19. 배당신고일자 2024.10.14.

* 등기부등본상 주택임차권(을1)으로 등기되어 있으며, 권리금액은 55,000,000원입니다.

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.10.14. 등기) 있음. (임대차보증금 55,000,000원, 전입일자 2022.11.04., 확정일자 2022.10.19.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

* 따라서 천세윤 임차인의 보증금 55,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. (※ 임차인 현황의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당으로 완납될 것을 가정한 결과일 수 있으나, 물건명세서 내용을 우선적으로 고려해야 합니다.)

기타 권리 관계:

* 소유권보존: 지앤디도시개발주식회사 (2015.04.29)

* 신탁 말소: 여의도 (2017.12.01)

* 가압류, 가압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 237,853,275원

4. 상권분석

본 건물(골든힐스타워)은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

주변에 아파트단지가 형성되어 있어 배후수요가 있으며, 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

13층 규모의 건물로, 지역 내 업무 및 상업 시설로서의 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 접근성도 보통 수준입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 밀집 지역 인근이므로 생활 편의성은 보통입니다.

건물 내 설비: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(천세윤)의 존재입니다. 보증금 55,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

임차인 염영자의 보증금 및 차임이 미상으로, 권리 분석 및 예상 인수 금액 확인에 주의가 필요합니다.

오피스텔 특성상 일반 아파트 대비 관리비, 공실 위험, 환금성 등에서 차이가 있을 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 서구 농성동에 위치한 오피스텔로, 일반적인 입지 및 건물 조건은 무난합니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 천세윤의 보증금 55,000,000원과 염영자의 미상 보증금입니다. 특히 천세윤의 경우, 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다.

따라서 입찰 전 배당표를 면밀히 분석하고, 임차인과의 협의 가능성, 인수 시 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적(약 7.37평)으로 1인 가구 임대 또는 소규모 사무실 용도로 활용 가능합니다.

광주 서구는 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역으로, 잠재적 수요가 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 53,000,000원

최근 매매 사례 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2025년 12월, 11층, 22.23㎡: 50,000,000원

* 2025년 4월, 8층, 22.23㎡: 55,000,000원

* 2025년 4월, 3층, 22.23㎡: 50,000,000원

최근 거래가는 약 5,000만원 ~ 5,500만원 수준이며, 본 물건의 면적(24.38㎡)과 유사합니다.

임차인 인수 보증금:

천세윤 임차인의 보증금 55,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서 내용과 등기부상 권리 내용에 따라 실제 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

만약 보증금 55,000,000원을 모두 인수해야 한다면, 매수인의 총 부담 금액은 '입찰가 + 55,000,000원'이 됩니다. 이를 최근 시세(5,000만~5,500만원)와 비교했을 때, 매수인의 부담이 커지므로 입찰가를 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

하지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 배당신고일자 등을 고려할 때, 배당에서 상당 부분 변제될 가능성도 있습니다. 따라서 해당 보증금 전액을 인수하지 않는다는 가정 하에, 시세 및 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

※ 본 입찰가는 임차인 인수 보증금 55,000,000원이 배당으로 전액 변제되거나, 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에 산정되었습니다. 실제 인수 금액이 발생할 경우, 예상 입찰가보다 훨씬 낮은 금액으로 보수적으로 접근해야 합니다. 반드시 현장 방문 및 권리 관계 재확인을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.