나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6095 [1] 전라남도 나주시 안창동 산17-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 안창동 소재 '전라남도종합사격장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 접근이 가능하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 등고완만한 부정형의 토지로, '자연림 및 묘지'로 이용중임. 일련번호(2) : 등고평탄한 부정형의 토지로, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> ■ 일련번호(2): 도시지역, 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호(1) 지상에 분묘 4기가 소재함.

물건 비고

지상에 분묘 4기 소재함
자연림 및 묘지로 이용중
지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6095 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 안창동 산17-3

* 용도: 임야

* 감정가: 31,860,800원

* 토지면적: 3372.00㎡ (약 1020평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 나주농업협동조합 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 분묘기지권 성립 여지 있음.

* 주의사항: 지상 분묘 4기 소재, 자연림 및 묘지로 이용 중, 지적도상 맹지.

1.1. 입지조건

* 위치: 대상 물건은 전라남도 나주시 안창동 소재 '전라남도종합사격장' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 농경지, 자연림 등이 소재하는 농경지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당(2024-05-14, 농업협동조합자산관리회사)을 말소기준권리로 하여, 해당 근저당 이후에 등기된 권리(갑5, 갑6, 갑8, 갑9)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않으나, 분묘기지권은 성립 여지가 있어 인수될 가능성이 있습니다.

* 등기부현황:

* 갑2: 소유권 이전 (2005-12-27)

* 갑3: 소유권 이전 (2024-04-22, 증여)

* 을1: 근저당 (2024-05-14, 농업협동조합자산관리회사, 50,400,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 가압류 (2025-01-22, 국민은행, 13,289,398원, 말소)

* 갑6: 가압류 (2025-02-17, 국민은행, 40,000,000원, 말소)

* 갑8: 임의경매 (2025-09-24, 나주농업협동조합, 44,892,417원, 말소)

* 갑9: 압류 (2026-01-22, 국민건강보험공단, 말소)

* 총 등기부채권액: 103,689,398원 (말소 기준 권리 이전의 총채권액 합계)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원. 임차인은 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건은 농경지 및 자연림 지역에 위치하며, 인근에 전라남도종합사격장이 있습니다. 주변 상업 시설이나 주요 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 이용 현황: 토지는 현재 자연림 및 묘지로 이용 중이며, 일부는 전(밭)으로 이용되는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 접근성: 대중교통 이용은 불편하나, 차량 이용 시 약 5~10분 거리에 기본적인 편의시설(마을회관, 소규모 상점 등)이 있습니다. 나주시 중심부 접근성은 차량으로 20~30분 정도 소요됩니다.

* 주변 시설: 인근 '전라남도종합사격장' 외에 구체적인 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 정보는 부족합니다. 나주시내 중심부와의 거리에 따라 생활 편의성은 달라질 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘 4기가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 매우 높습니다. 분묘기지권은 토지 낙찰 시에도 원칙적으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높은 권리이며, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 초래합니다. 향후 토지 활용 시 분묘 이장에 대한 협의 및 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으며, 감정가 산정 시 분묘기지권 성립 여지가 고려되었을 수 있습니다.

* 맹지 및 토지 이용 제한:

* 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로에 대한 법적 권리 확보가 필수적입니다.

* 토지 이용 계획상 다음과 같은 제한 사항이 있습니다:

* 일련번호(1) (주요 물건으로 추정): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m, 300m), 준보전산지.

* 일련번호(2) (별도 필지 혹은 연접 필지로 추정): 도시지역, 생산관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(200m).

* 이러한 용도지역 및 행위 제한은 향후 토지 개발 및 활용 가능성을 제한하는 요인입니다.

* 현재 이용 현황: 토지는 현재 자연림 및 묘지로 이용 중입니다. 이는 토지 이용의 특수성을 가지며, 새로운 용도로의 전환 시 추가적인 검토 및 비용이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 안창동의 농경지 및 자연림 지역에 위치한 임야입니다. 분묘 4기의 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 지적도상 맹지라는 점, 그리고 토지 이용 제한이 주요 리스크 요인입니다. 현재 자연림 및 묘지로 이용되고 있어 즉각적인 개발이나 활용에는 제약이 따를 수 있습니다. 감정가는 31,860,800원이며, 토지 면적은 3372.00㎡ (약 1020평)입니다. 인근에 전라남도종합사격장이 있으며, 기본적인 편의시설은 차량으로 5~10분 거리에 위치합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주시 개발 계획 및 토지 이용 잠재력: 나주시 도시기본계획에 따르면, 안창동 일대는 장기적으로 친환경 생태 관광 및 체험 공간으로의 개발 가능성이 있습니다. 이는 토지 가치 상승의 잠재적 요인이 될 수 있으나, 구체적인 사업 시기 및 계획은 불확실합니다.

* 인근 시설과의 연계 가능성: '전라남도종합사격장' 등 인근 시설과의 연계 또는 활용 방안을 모색할 경우 가치를 증대시킬 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 분묘기지권 및 맹지라는 리스크로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 분묘기지권 성립 가능성, 맹지라는 점, 그리고 현재의 자연림 및 묘지 이용 상태 등 여러 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가 31,860,800원을 기준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 예상 비용(분묘 이장 협의, 도로 확보 비용 등)과 토지 이용의 제약을 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 통상적으로 이러한 특수 물건의 경우, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 22,300,000원 ~ 25,500,000원.

* 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 상태, 연고자 확인, 주변 도로 상황 등을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 리스크를 최소화하는 방안을 모색하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.