나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6026 [1] 광주광역시 북구 연제동 1011 더센텀하이테크 13층산업시설동1301호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동 소재 "광주첨단과학국가산업단지2지구" 내에 위치하며 주위는 업무시설, 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지지대로서 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물 중 제13층 제산업시설동1301호로서, 외벽 : 복합판넬, 석재붙임 등, 내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·위생설비, 시스템 냉·난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 대로3류, 남측으로 중로3류의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2013-05-07), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(첨단2지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 녹지구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 녹지구역(2016-05-11)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 산업육성구역(2016-05-11)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 중점경관관리구역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

물건 비고

- 본건은 공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경6026 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 북구 연제동 1011, 더센텀하이테크 13층 산업시설동 1301호이며, 건물의 용도는 지식산업센터입니다.

감정평가액은 445,000,000원입니다.

본건의 토지 면적은 41.84㎡ (약 12.66평)이며, 건물 면적은 102.01㎡ (약 30.86평)입니다. 토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건은 유동화 물건이며, 공장(지식산업센터)임을 유의해야 합니다.

1.1. 건물 상세 정보

건물명: 더 센텀하이테크

신주소: 광주광역시 북구 첨단연신로 284 (연제동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 중 제13층 제산업시설동 1301호

전체 건물 규모: 연면적 약 81,063.63㎡ (약 24,522.63평), 대지면적 약 15,757.50㎡ (약 4,767.06평)

건폐율: 40.51%

용적률: 349.66%

총 호실 수: 765호

1.2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 "광주첨단과학국가산업단지2지구" 내에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 업무시설, 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

도로 상황으로는 단지 동측에 대로 3류(폭 25m~30m), 남측에 중로 3류(폭 12m~15m)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

감정평가액은 445,000,000원입니다.

등기부등본상 말소기준권리인 하나은행 근저당(2024-06-13, 404,400,000원) 이하의 모든 권리(전세권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 관련 등기(갑2), 근저당(을1), 전세권설정(을2), 임의경매개시결정(갑3) 모두 말소 처리된 것으로 확인됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 424,400,000원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 관련 내용을 반드시 확인하고 주의해야 합니다. 금액이 미상이라도 법적 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주첨단과학국가산업단지2지구는 첨단 산업 및 연구개발 관련 기업들이 집적된 지역입니다.

이는 관련 종사자를 위한 배후 수요가 풍부할 수 있음을 시사합니다.

산업단지 내에는 지식산업센터, 공장, 업무시설이 주를 이루며, 이에 따른 지원 시설로 근린생활시설 등이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

일반공업지역, 국가산업단지, 연구개발특구 등으로 지정되어 있어 관련 산업 육성 및 발전 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

교통으로는 인근 시내버스 승강장 이용이 가능하며, 차량 접근성이 우수합니다.

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 과정에서 발생할 수 있는 절차적 복잡성 또는 시장 변동성 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 본건에 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공장(지식산업센터) 용도: 일반 주거용이나 상업용 부동산에 비해 매수층이 제한적일 수 있으며, 특정 업종만 입주 가능한 제약이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 본건 토지는 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발에 있어 고도 제한 등 일부 제약이 있을 수 있습니다. (기존 건물에는 영향이 적을 수 있으나 참고 사항입니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주첨단과학국가산업단지라는 산업 요충지에 위치한 지식산업센터입니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없는 명확한 물건입니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

유동화 물건이라는 특성을 감안하여 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

교통 및 주변 환경은 산업단지 내 특성상 보통 수준으로 평가됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 광주첨단과학국가산업단지 내 입지: 지역 내 산업 발전 및 관련 기업 집적 효과에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 권리 관계의 명확성: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 소유권 확보 가능.

* 토지/건물 일괄 매각: 관리 및 처분에 용이함.

* 연구개발특구, 국가산업단지 지정: 관련 정책 지원 및 미래 성장 동력 확보 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(445,000,000원) 및 채권 총액(424,400,000원)을 참고하여 산정해야 합니다.

모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 소요 시간, 공장(지식산업센터)의 시장 내 수요 및 가격 형성 추이, 유사 물건의 최근 실거래가, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 상세한 권리 분석, 현장 조사, 시세 조사를 통한 가치 평가가 필수적으로 수반되어야 합니다.

감정가 대비 적정 입찰가 수준은 시장 상황 및 물건의 구체적인 상태에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 시장 분석 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.