나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30440 [1] 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 262-1 센트럴파크빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 소재 "고창군청" 북측 인근에 위치하는 센트럴파크빌 102동 4층 402호로서, 주위환경은 관공서(고창군청, 고창교육지원청등))와 학교(고창고등학교, 고창초등학교 등), 공동주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주택지대 입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층 402호로서, 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽·천장 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가)는 단지형다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 전기설비, 난방시설, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

비교적 사다리형의 토지로서 조사일 현재 단지형다세대주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 서측으로 개설된 도로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(고창향교 어사각 역보)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정 문화재보호조례> 입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경30440 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 262-1 센트럴파크빌 102동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 46.79㎡ (약 14.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.76㎡ (약 23.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 센트럴파크빌 102동 402호

주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

건축물 사용승인일: 2019년 01월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 4층

해당 층수: 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 소재 '고창군청' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 관공서(고창군청, 고창교육지원청 등), 학교(고창고등학교, 고창초등학교 등), 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 단지 내 차량 접근이 자유로우며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 서측으로 개설된 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화 환경보존지역(고창향교 어사각 역보, 전라북도지정 문화재보호조례)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-29

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

3.2. 권리관계

말소기준권리: 을구 1번 전세권 설정 (채권자: 한 , 채권금액: 160,000,000원, 설정일: 2020-09-29).

매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 을구 순위 1번 전세권 설정등기(2020.9.29.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인이 해당 전세금 160,000,000원을 부담하거나, 전세권자의 권리를 승계해야 함을 의미합니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 210,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 유사 건물(연립, 다세대, 빌라)의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 성산리치빌(2007년식, 약 84.55㎡): 2026년 4월 250,000,000원에 거래됨.

* 샤인힐(2019년식, 약 72.46㎡): 2026년 5월 238,500,000원에 거래됨.

* 뉴캐슬빌101동(2011년식, 약 56.81㎡): 2026년 5월 230,000,000원에 거래됨.

4.2. 시세 분석

본건(센트럴파크빌 102동 402호, 2019년식, 약 76.76㎡)은 샤인힐과 건축 연도 및 면적 등에서 유사성이 높습니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가(217,000,000원)보다 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

고창군청, 고창교육지원청 등 주요 관공서가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

5.2. 교육시설

고창고등학교, 고창초등학교 등 다수의 학교가 근거리에 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거 환경

단지형 다세대주택으로 구성되어 있으며, 주변에 공동주택과 단독주택이 밀집해 있어 정주 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 전세권 (가장 큰 리스크)

본건은 매각으로 소멸되지 않는 160,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되는 물건입니다. 이는 매수인이 추가적인 금액 부담을 감수해야 함을 의미하며, 향후 전세권자와의 관계 또는 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

전반적인 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 명확하게 인수되는 전세권이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 고창군청 등 관공서와 학교가 인접한 편리한 주거 입지에 소재한 다세대주택입니다. 최근 주변 시세는 230,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 시장가 대비 낮은 편입니다. 그러나 가장 중요한 리스크 요인으로 160,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 이를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 행정 및 교육 접근성: 군청 및 학교 밀집 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년식으로 연식 대비 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시장가 대비 낮은 감정가: 인수되는 전세권을 제외한 실질적인 매입 가격이 시장가보다 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 본건의 감정가, 그리고 매수인에게 인수되는 160,000,000원의 전세권을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치를 확보하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

주변 유사 물건의 최고 실거래가(약 250,000,000원)를 시장가 기준으로 설정하고, 여기서 인수되는 전세권 160,000,000원을 제외한 금액을 최대 입찰가로 볼 수 있습니다.

예상 시장가: 240,000,000원

인수되는 전세권: 160,000,000원

총 실질 부담액 목표: 240,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 시에는 인수되는 전세권에 대한 정확한 권리 분석과 함께, 향후 명도 및 실거주 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.