나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21379 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제103동 제5층 제504호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 섀시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공용 승강기 및 소화전설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, "아파트부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터 왕복4차선의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

902번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로 2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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* 사건번호: 군산지원 2025타경21379 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 5층 504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 중·소규모의 아파트 단지, 단독주택, 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥 개발지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 103동 5층 504호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 섀시창 등으로 마감되어 있습니다.

* 이용상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역:

기본적인 위생, 급·배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 공용 승강기, 소화전 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태:

사다리형 평지의 토지로, 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 25미터 왕복 4차선 도로를 통해 주 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로 2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합/저촉 관계에 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 (혐오시설 검색):

토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당권: 우리은행 (120,000,000원, 말소기준권리) (2022-10-18)

* 근저당권: 장종수 (2,000,000,000원) (2023-12-19, 말소 예정)

* 주택임차권: 김 (247,500,000원) (2024-10-04, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (259,913,505원) (2025-09-24, 말소 예정)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-10-18)

* 권리분석 결과:

본 경매 사건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 금액이 보증금 전액이므로, 배당 절차 진행에 따라 변동될 여지가 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

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* 최근 실거래가 동향:

최근 2026년 6월과 7월에 동일 단지 내 유사 면적(84.95㎡)의 아파트가 23,000만원에서 25,500만원 사이에서 거래되었습니다.

* 2026년 6월 30일: 16층, 23,500만원

* 2026년 7월 22일: 14층, 25,500만원

* 2026년 7월 11일: 6층, 23,000만원

* 최근 전월세 동향:

* 2023년 10월: 보증금 24,950만원, 월세 0만원 (12층)

* 2023년 11월: 보증금 24,750만원, 월세 0만원 (5층) - 본건 임차인과 유사

* 2026년 6월: 보증금 200만원, 월세 100만원 (4층) - 월세 거래도 존재

* 시세 분석:

최근 실거래가는 23,000만원에서 25,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 감정가 308,000,000원에 비해 약 17~25% 낮은 수준입니다. 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 사용승인일: 2022년 09월 29일 (신축)

* 세대수: 294세대

* 최고층: 27층

* 총 면적: 34092.85㎡

1.4. 생활정보

2

* 주변 편의시설:

'한국농업기술진흥원' 인근에 위치하며, 주위로 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 쇼핑, 의료, 교육 시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 단지 내 부대시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차:

총 주차대수 384대 (지하 364대, 지상 20대)로, 신축 아파트임을 고려할 때 주차 공간은 충분한 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 감정가와 시세 차이:

감정가 308,000,000원 대비 최근 실거래가가 230,000,000원 ~ 255,000,000원으로 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세차익 기대치를 낮추거나, 예상보다 높은 가격에 낙찰받을 위험을 내포합니다.

* 토지 이용 계획의 일부 저촉:

대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로와의 저촉 관계는 향후 건축 행위 등에 일부 제약을 줄 수 있습니다. (구체적인 영향은 해당 지자체 확인 필요)

* 거액의 근저당권 (장종수):

20억 원의 근저당권이 등기되어 있으나, 말소 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 거액의 채권 설정은 해당 물건이나 소유자의 재무 상태에 대한 추가적인 궁금증을 유발할 수 있습니다.

* 임차인 보증금:

비록 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이라고 명시되어 있으나, 2억 4천 7백 5십만 원이라는 큰 금액이므로 임차인과의 명도 과정이나 배당 결과에 따른 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 2022년 9월 사용 승인된 신축 아파트로, 물리적인 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소 예정이므로 매수인에게 인수되는 권리는 없어 깨끗하게 취득 가능합니다. 다만, 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮은 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 고액 보증금에 대한 배당 절차는 주목할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축 아파트: 비교적 최근에 건축되어 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 현재 시세가 감정가보다 낮아, 향후 시장 상황에 따라 가격 상승 여력이 있을 수 있습니다. (다만, 이는 시장 상황 및 지역 경제 활성화 여부에 크게 좌우됩니다.)

* 지역 개발 가능성: 신흥 개발지대에 위치하여 향후 인프라 확충 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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현 시세 분석 결과, 유사 면적의 아파트 매매가는 23,000만원에서 25,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

인수 보증금이 0원이므로, 본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 최근 거래가 중 가장 높은 가격대와 약간의 프리미엄을 고려하여, 250,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.