나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21365 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 10층 1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 10층 1004호로서 외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감, 내벽: 벽지도배 등 마감, 창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m) (접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21365 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 10층 1004호

용도: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.38평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 개시 결정 권리자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

동측으로 대로, 서측과 북측 및 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭35m-30m), 소로2류(폭8m-10m) 접함, 소로3류(폭8m미만) 저촉, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

말소예정 권리:

본 경매 절차를 통해 다음 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 우리은행 근저당권 (2022-10-18, 120,000,000원)

* 홍영주 근저당권 (2023-12-07, 1,300,000,000원)

* 강경원 주택임차권 (2024-10-04, 249,500,000원)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025-09-24, 263,343,711원)

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

총 등기부채권액: 1,669,500,000원

임차인 현황:

* 임차인: 강경원

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-30

* 확정일자: 2023-11-06

* 배당신고일자: 2024-10-04

* 대항력: 없음

본 건 임차인 강경원은 대항력이 없으므로, 해당 주택임차권은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

주변시설:

"한국농업기술진흥원"이 인근에 있으며, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

단지 정보:

아파트명은 송학크레지움캐슬로, 2022년 9월 29일 사용승인된 총 4개동, 294세대의 규모입니다.

최근 매매 시세:

* 2026년 6월 8일, 16층 거래: 235,000,000원

* 2026년 7월 22일, 14층 거래: 255,000,000원

* 2026년 7월 11일, 6층 거래: 230,000,000원

최근 전월세 시세:

* 2023년 10월 18일, 12층 계약: 보증금 249,500,000원, 월세 0원

* 2023년 11월 24일, 5층 계약: 보증금 247,500,000원, 월세 0원

* 2026년 6월 23일, 4층 계약: 보증금 2,000,000원, 월세 100,000원

1.4. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조 평지붕, 22층 건물 중 10층 1004호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시창입니다.

이용 상태:

본 건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 설치되어 있습니다.

부대시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차:

단지 전체 주차대수는 384대이며, 지하주차장 9대, 지상 20대 (아파트 정보 상 총 주차대수 20대 표기, 이는 104동 기준 혹은 일부만 표기된 것으로 보임. 전체 단지 주차대수는 384대입니다).

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이:

본 건의 감정가는 313,000,000원이지만, 최근 2026년 실거래가 기준으로 230,000,000원 ~ 255,000,000원의 범위에 있습니다. 이는 감정가가 시장 시세 대비 약 22% 이상 높게 책정되었음을 의미하며, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단지, 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역 환경입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월에 준공된 송학크레지움캐슬 아파트의 10층 호실입니다. 비교적 신축 아파트라는 점과 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가진다는 점은 장점입니다. 그러나 감정평가액이 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이고 있어, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다. 실거래가를 기준으로 판단할 때, 감정가보다는 낮은 가격대에서 거래가 이루어지고 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트:

2022년 사용승인된 아파트로, 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 향후 관리비 부담이 적을 수 있습니다.

권리관계 명확:

등기부등본 상 모든 권리가 말소기준권리 이하로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없습니다.

안정적인 주거 지역:

익산시 송학동은 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 있는 곳이며, 신축 아파트라는 점에서 안정적인 가치를 유지할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 최근 실거래가는 2026년 7월 14층 거래가 255,000,000원으로 최고가를 기록하였으며, 6층 거래는 230,000,000원입니다. 본 건은 10층으로 중간층에 해당합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가와 층수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가(313,000,000원)와 최근 실거래가(최고 255,000,000원) 사이의 괴리가 크므로, 시장 가격에 맞춰 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 기준, 예상 입찰가는 약 245,000,000원 ~ 265,000,000원 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.