나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21370 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 소재하며, 인근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 12층으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 마루 및 타일 등 마감, 창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

본건 (1-가)는 아파트 임.

설비내역

본건에 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 출입구를 통해 차량 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21) (저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역 (2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21370 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 12층 1201호

용도: 아파트

건물명: 송학크레지움캐슬

동/호수: 104동 12층 1201호

감정가: 312,000,000원

건물면적(전용): 84.95㎡ (약 25.7평)

토지면적(지분): 47.49㎡ (약 14.4평)

건축년도: 2022년

총 층수: 22층

해당 층수: 12층

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "장신사거리" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 동측 출입구를 통해 차량의 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (을1, 2022-10-18 접수, 120,000,000원)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을2), 주택임차권(을3), 강제경매(갑2)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 조 (임차인): 보증금 249,500,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-10-25, 배당신고일자 2024-10-15.

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸됩니다. 보증금 249,500,000원은 배당 절차를 통해 우선 변제받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 시설: "장신사거리" 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

혐오시설 확인: 주변 지도 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접하여 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 송학크레지움캐슬 아파트로, 2022년 9월 29일 사용승인되었습니다. 총 4개동, 294세대로 이루어져 있습니다.

주차: 총 384대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 364대는 지하 자동 주차 공간, 20대는 지상 자동 주차 공간입니다. (건축물 표제부 기준, 단지 전체 주차 대수)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 단지 내에 있습니다.

편의시설: 단지 내 전기차 충전기가 8대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 말소되는 권리가 대부분이므로 권리 상 안전성은 높으나, 임차인 조 의 배당 절차가 원활히 진행되는지 확인이 필요합니다.

토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

신축 하자: 2022년 사용승인된 신축 아파트로, 입주 후 발생할 수 있는 하자 등은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로, 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편이나, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

입찰 시 주변 시세를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공으로 즉시 입주 또는 임대 수익이 가능합니다.

안전한 권리분석: 인수되는 권리가 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

생활 편의: 아파트 단지 내 및 주변의 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 30일: 23,500만원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 25,500만원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 23,000만원 (6층)

최근 거래된 평균 시세는 약 24,000만원 (2억 4천만원)으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 31,200만원으로, 현재 시세보다 높게 평가되었습니다.

경매 시장에서는 일반적으로 감정가의 70%~90% 사이에서 낙찰가가 결정되는 경향을 보입니다.

최근 매매가 상단인 25,500만원을 기준으로, 80% ~ 85% 수준의 낙찰가율을 적용하면 20,400만원 ~ 22,950만원 범위가 예상됩니다.

신축 아파트 프리미엄과 익산시 지역 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 22,000만원 ~ 23,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.