나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21376 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 4층 402호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 4층 402호에 소재한 아파트로, 사건번호는 군산지원 2025타경21376 (1)입니다.

용도는 아파트이며, 감정가는 305,000,000원입니다.

본 경매는 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 건물 정보

본 건물은 2022년 9월 29일 사용승인된 송학 크레지움캐슬 아파트로, 103동 402호에 해당합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 최고 27층 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.1. 1. 면적 정보

* 전용면적: 84.9502㎡ (약 25.70평)

* 분양면적 (건물면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

* 토지면적 (토지 지분): 47.4901㎡ (약 14.37평)

1.1. 2. 건물 구조

* 구조: 철근콘크리트구조 벽식구조

* 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샤시창

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 1. 주변 환경

* 본건은 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 어우러진 일반적인 주거 지역입니다.

* 아파트 단지와 더불어 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하여 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 2. 교통

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선 도로와 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 동측에 접한 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)

* 기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한구역)

1.3. 권리분석

본건은 등기부등본상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 물건으로, 인수되는 권리사항은 없습니다.

1.3. 1. 말소기준권리

* 우리은행 근저당권 (2022-10-18 접수, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 3. 주요 등기 내용 요약

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18 접수)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 김종주 (500,000,000원)

* 주택임차권: 김영미 (245,000,000원)

* 가압류: 김영실 (875,191,256원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (245,000,000원) - 현재 경매 신청인

등기부채권 총액: 1,740,191,256원

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-20

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-11-29

* 대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인 김 은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸됩니다. 다만, 배당절차에 따라 일부 보증금을 배당받을 수 있으나, 그 금액이 확정되지 않았으므로 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

1.4. 상권분석

본 아파트는 2022년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 최신 매매 및 임대 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

1.4. 1. 최근 매매 사례 (2026년)

* 2026년 6월 8일: 23,500만원 (104동, 16층, 84.9502㎡)

* 2026년 7월 22일: 25,500만원 (14층, 84.9502㎡)

* 2026년 7월 11일: 23,000만원 (6층, 84.9502㎡)

최근 3건의 매매 사례를 종합해 볼 때, 해당 면적의 시세는 23,000만원에서 25,500만원 사이에 형성되어 있습니다.

1.4. 2. 최근 전월세 사례

* 2023년 10월 18일: 보증금 24,950만원 (12층, 84.9502㎡, 월세 0원)

* 2023년 11월 24일: 보증금 24,750만원 (5층, 84.9501㎡, 월세 0원)

* 2026년 6월 23일: 보증금 2,000만원, 월세 100만원 (4층, 84.9501㎡)

주요 전월세 거래는 보증금 위주의 전세 거래가 많았으며, 최근에는 보증금과 월세가 결합된 형태로도 나타나고 있습니다.

1.4. 3. 시세 비교

* 감정가: 305,000,000원

* 최근 매매 평균가 (2026년 기준): 약 24,000만원

감정평가액이 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 시세 변동 또는 보수적인 감정평가 관점이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

송학 크레지움캐슬은 2022년 입주한 신축 아파트로, 단지 내 편의시설과 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 1. 단지 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 294세대

* 최고층: 27층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.5. 2. 설비 및 편의시설

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 단지 내 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. (지하 주차 9대, 지상 주차 20대 합계)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법적 리스크

* 임차인 김 은 대항력이 없어 매수인에게 임차권 승계 부담은 없습니다. 이는 권리관계가 깔끔하여 취득 시 유리한 요소입니다.

1.6. 2. 시장 리스크

* 감정평가액이 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 경매 참여 경쟁률 및 시장 가격 변동성을 고려해야 합니다.

1.6. 3. 기타 리스크

* 주변에 특별히 혐오시설이 인지되지는 않으나, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 건축물 및 내부 시설에 대한 육안 확인이 어려운 점은 경매 투자의 일반적인 리스크입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로 주거 환경이 양호하며, 법적으로 인수할 권리가 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요하나, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트로 비교적 양호한 주거 쾌적성 보유

* 모든 권리 소멸로 인한 명도 및 법적 부담 최소화

* 교통 및 생활 인프라 접근성 보통 수준

* 최근 실거래가 대비 합리적 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(23,000만원 ~ 25,500만원) 및 감정가(30,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 시세보다 합리적인 수준에서 경쟁력 있는 입찰을 고려할 수 있습니다. 이에 본 물건의 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.