나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31726 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 소재 "전북혁신도시 대방디엠시티 아파트" 단지 내에 위치하며, 부근은 노선을 따라 각종 근린생활시설이 소재하고 후면으로 아파트단지 등이 주로 소재하는 택지개발지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고, 이근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건 중 제1층 제에이-119호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 석재붙임 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부 상 '근린생활시설'로 등재되어있으며, 현황 공실임.

설비내역

시스템에어콘설비, 공조설비, 소방설비 등이 설치되어 있으며, 공용으로 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 인도를 포함하여 약 40M정도, 남측으로 인도를 포함하여 폭 약 30M정도, 북측으로 인도를 포함하여 약 25M정도의 포장도로에 접하며, 동시에 동측으로 보행자전용 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(중심상업지역) , 지구단위계획구역(전북전주·완주혁신도시) , 대로1류(폭 35m~40m)(대1-1)(접합) , 대로3류(폭 25m~30m)(대3-3)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중1-12)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중1-19)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31726 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동 1111 대방디엠시티 302동 1층 에이-119호

용도: 근린상가

감정가: 347,000,000원

토지면적: 4.31㎡ (약 1.30평)

건물면적: 21.55㎡ (약 6.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

건물명: 대방 디엠시티

건축물 사용승인일: 2020년 07월 24일

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 장동에 위치한 "전북혁신도시 대방디엠시티 아파트" 단지 내 상가입니다.

주변은 택지개발지역으로, 노선을 따라 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 밀집해 있어 복합적인 상업 및 주거 환경을 이루고 있습니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물의 남측, 서측, 북측으로는 각각 30M, 40M, 25M 폭의 포장도로가 접해 있으며, 동측으로는 보행자 전용 도로가 개설되어 있어 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1 근저당 (2021년 02월 02일 접수, 채권자: 새마을금고중앙회, 채권금액: 264,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전 (2021년 02월 02일 접수, 권리자: 조성희)

* 을1 근저당 (2021년 02월 02일 접수, 채권자: 새마을금고중앙회)

* 갑3 가압류 (2025년 01월 17일 접수, 권리자: 전북신용보증재단, 채권금액: 55,491,817원)

* 갑4 임의경매 (2025년 09월 23일 접수, 채권자: 새마을금고중앙회, 채권금액: 216,880,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확한 편입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 현장 방문 시 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트 및 오피스텔에 둘러싸인 주상복합 상가로, 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 상권에는 다양한 업종의 근린생활시설이 입점해 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

해당 지역은 전북혁신도시 중심상업지역 내 지구단위계획구역에 해당하여, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

다만, 현재 공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태로 파악되어 신규 임차인 유치 및 상권 활성화 노력이 요구됩니다.

5. 생활정보

전북혁신도시는 계획적으로 개발된 신도시로서, 주거 편의 시설과 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 생활하기에 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로, 성공적인 임차인 유치 및 공실 해소 전략이 부재할 경우 수익성 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임차인이 존재하는 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 인수 조건에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 상권 경쟁: 주변에 다수의 경쟁 상가가 존재하므로, 차별화된 전략 및 경쟁력 확보가 중요합니다.

* 혐오시설 유무: 본건 소재지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북혁신도시의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 풍부한 주거 배후 수요와 양호한 교통 접근성을 강점으로 합니다.

권리분석상 소멸 예정인 권리가 다수 있어 안전한 취득이 가능하며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 점은 긍정적입니다.

현재 공실 상태라는 점과 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 현장 조사 및 임대차 관계에 대한 세밀한 확인이 필수적입니다.

철저한 시장 분석과 임차인 확보 전략을 통해 안정적인 수익 창출을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 전북혁신도시 중심상업지역 내 대단지 복합단지 상가.

* 풍부한 배후 수요: 단지 내 및 인근 아파트, 오피스텔 거주자.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예상.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

* 지역 개발 잠재력: 신규 개발 지역으로서의 성장 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 347,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가격을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 경매 낙찰가율, 지역 상권의 평균 임대료 및 공실률, 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

인수해야 할 임차인의 보증금이나 부담해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악되므로, 순수하게 시장 가치와 예상 임대 수익률을 기반으로 접근할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 공실 기간 및 임차인 유치에 소요되는 비용, 예상 임대료 등을 보수적으로 산정하여 수익률 분석을 거친 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.