나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21371 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 771-3 우미아파트 102동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 "이리동초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반 교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로에 접하고, 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15M~20M)(접합)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

-신청채권자 주택도시보증공사로부터 2026. 7. 22.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

군산지원 2025타경21371 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 익산시 영등동 771-3 우미아파트 102동 3층301호

1.3. 물건 개요

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 토지 면적: 36.62㎡ (약 11.08평) (건물과 토지 일괄 매각)

* 감정가: 106,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.4. 아파트 정보

* 단지명: 우미아파트

* 건축년도: 1994년 12월 17일 사용승인

* 총 동수: 4개 동

* 총 세대수: 434세대

* 최고 층수: 15층

* 본건 위치: 15층 중 3층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전북특별자치도 익산시 영등동에 위치하며, 남서측 인근에 이리동초등학교가 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본 건물은 동측 및 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있으며, 동측 도로를 통해 단지로 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15M~20M)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김도형 (성만 표기: 김 )

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022년 5월 11일

* 확정일자: 2022년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (2025.09.24 접수, 갑5)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 등기부상 을구 임차권 등기(을10)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 이리동초등학교 인근으로 통학하는 학생들과 배후 주거 단지를 중심으로 한 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 248대의 주차가 가능하며, 지상 4대, 지하 14대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. (전기차 충전기 지상 5대)

5.3. 건축 정보

1994년 12월에 사용승인된 아파트로, 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1994년에 준공되어 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 특수 합의가 존재하나, 이러한 조건 변경 및 확약서 내용의 법적 해석에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재 권리분석상 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 영등동 소재 우미아파트 102동 3층 물건으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 6백만원이며, 최근 실거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 특히 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다. 다만, 건축 연도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 미인수.

* 초등학교 인접: 이리동초등학교가 가까워 학군 수요가 있을 수 있음.

* 실거주 및 투자 가치: 지역 내 아파트로서 기본적인 수요가 존재하며, 시장 상황에 따라 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 분석하면, 동일 면적(59.94㎡) 기준으로 4층이 93,000,000원 (2026년 7월 6일)에 거래된 점을 고려할 때, 3층인 본건의 적정 가치는 4층 거래가와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 또한, 임차인의 대항력 있는 보증금이 인수되지 않는다는 점을 감안하면, 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가는 100,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.