나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31737 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩주건축물 1동 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성도시개발구역 내 '전주지방법원' 북측 인근에 위치하며, 부근은 성숙중인 상가지대로, 업무 및 상업용건물, 근린생활시 설, 상업나지 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 등 소재하여 전반적인 교통상황 은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 중 제1층 제101호, 제104호~제107호, 제2층 제205호, 제3층 제305호로서, 외벽: 화강석, 세라믹판넬 등 마감, 내벽: 몰탈위페인트, 무늬코팅, 타일, 인테리어 등 마감, 바닥: 화강석깔기, 자기질타일, 데코타일 등 마감, 창호: 새시창호입니다.

이용상태

일련번호 1-가)~4-라): 소매점(마트) 일련번호 5-마,6-바): 사무소 일련번호 7-사): 소매점(동물병원)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무 및 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20M내외 북동측으로 노폭 약 10M내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 15M내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017- 02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017- 02-28)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각
1. 목록1~4는 상호간의 벽체를 제거하여 일괄로 이용중인 구분건물로서 소매점(전주S마트)으로 이용 중이며, 목록4의 일부분은 통로로 이용 중임
1. 목록1~4의 각 전유부분의 위치와 면적이 도면에 의거 특정가능하며, 경계벽 복원 가능하다고 판단됨(감정평가서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31737 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-3 미네르바빌딩 주건축물 1동 1층 104호 (일괄 이용되는 1층 104호, 105호, 106호, 107호 포함)

용도: 근린상가 (소매점)

감정가: 3,918,000,000원

토지면적: 140.94㎡ (약 42.63평)

건물면적: 329.60㎡ (약 99.73평) - 1층 104호, 105호, 106호, 107호 일괄 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

건물 정보:

건물명: 미네르바빌딩

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 중 1층

사용승인일: 2019년 10월 21일

전체 건물 연면적: 4,943.74㎡ (약 1,495.54평)

특이사항: 본건은 목록1~4(1층 104호~107호)가 상호 간 벽체 제거 후 일괄 이용 중인 구분건물로서 소매점(전주S마트)으로 사용되고 있으며, 목록4의 일부는 통로로 이용 중입니다. 감정평가서상 경계벽 복원 가능하다고 판단됩니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 만성도시개발구역 내 '전주지방법원' 북측 인근에 위치합니다. 부근은 성숙 중인 상가지대로 업무 및 상업용 건물, 근린생활시설, 상업 나지 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

토지 형상 및 이용상태: 대체로 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무 및 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 20M 내외, 북동측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 약 15M 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10~12M), 중로1류(폭 20~25M), 중로2류(폭 15~20M)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 11월 6일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

말소되는 권리: 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸됩니다. (갑3, 갑5, 을2, 갑8, 갑10)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

채권액 총계: 2,481,600,000원

임차인 현황:

(유)에브리축산(전주지점, 임종범): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023.05.02, 대항력 없음.

성용덕: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2023.04.26, 대항력 없음.

유한회사성진상사(이미경): 보증금 100,000,000원, 차임 7,000,000원, 전입(사업)일자 2023.09.11, 대항력 없음.

유한회사에스농산(임상목): 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022.04.11, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (기재된 모든 임차인은 대항력이 없습니다.)

4. 상권분석

본건은 만성도시개발구역 내 핵심 상업지에 위치하며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 다양한 업무, 상업, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

전주지방법원 등 주요 시설이 인접해 있어 풍부한 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

만성동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권의 성장 잠재력이 높습니다.

현재 소매점(마트), 사무소, 동물병원 등 다양한 업종이 입점해 있어 복합 상업 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

편의시설: 상업지구 내 위치하여 각종 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 법원 인근으로 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 조사 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 일괄 매각 물건으로, 현재 여러 호실(1층 104호~107호)이 벽체를 제거하여 하나의 공간으로 이용 중입니다. 추후 개별적인 공간 분할이나 재구성을 위해서는 경계벽 복원 및 관련 공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용과 협의가 발생할 수 있습니다.

감정평가서에서는 경계벽 복원이 가능하다고 판단하고 있으나, 실제 복원 비용 및 절차는 별도로 확인해야 합니다.

제공된 정보에 따르면 현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

부동산 경매 물건 특성상, 공부상 확인되지 않는 하자나 문제점이 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 건은 전주시 덕진구 만성동의 성장 잠재력이 높은 상업지역에 위치한 근린상가 물건입니다.

법원 인접이라는 지리적 이점과 주변 상권의 활성화 가능성을 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

현재 임차인들의 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 낮은 편이나, 일괄 매각 물건으로서의 통합 운영 및 향후 공간 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 신중한 접근 하에 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

만성지구 개발 수혜: 신흥 개발 지역인 만성지구의 지속적인 성장과 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 배후 수요: 전주지방법원 및 인근 업무시설, 주거단지를 배후로 한 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

다목적 활용 가능성: 현재 소매점(마트)으로 이용 중이나, 업종 전환이나 내부 설비 변경을 통해 수익률을 극대화할 수 있는 유연성이 있습니다.

통합 운영의 효율성: 일괄 매각을 통해 여러 호실을 하나의 상점으로 운영하며 시너지를 창출하고, 효율적인 관리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 3,918,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

입찰가는 감정가, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 복원 및 수리 비용, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 잠재적 가치와 리스크 요소를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 시장 조사 및 수익성 분석 후 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.