나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31738 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 101-3 신일아파트 102동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주송북초등학교" 동측 인근에 위치 하는 '신일아파트 102동 7층 702호'로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 서측으로 버스승강장 소재 간선도로(솔내로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 7층 702호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설 비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄한 아파트건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약20미터, 동측으로 폭 약10미터, 남측 및 북측으로 폭 약8미터 포장도로와 접 하며 출입구는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-03)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초록빛유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 사용승인일이 확인되지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31738 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 101-3 신일아파트 102동 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

면적:

* 토지분할: 27.59㎡ (약 8.35평)

* 건물 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOOO (오케이캐피탈주식회사)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치하며, '전주송북초등학교' 동측 인근입니다.

* 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 서측으로는 버스 승강장이 위치한 솔내로 간선도로가 접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조

* 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 7층에 위치한 702호입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

이용상태

* 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비내역

* 위생, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지형상 및 이용상태

* 세장형의 토지로서, 지반이 평탄한 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태

* 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 10미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있으며, 단지 출입구는 서측에 위치합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

* 2023년 10월 12일자 메리츠캐피탈의 가압류(17,390,346원)가 말소기준권리가 됩니다.

경매개시결정

* 2025년 9월 25일자 오케이캐피탈주식회사의 강제경매 개시결정(5,717,617원)에 의해 본 경매가 진행됩니다.

선순위 권리

* 낙찰 시 인수해야 할 별도의 선순위 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 길기돈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 분석: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

총 인수 보증금

* 0원

등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 소유권 이전 (이덕용, 이은진)

* 가압류 (메리츠캐피탈, 오케이캐피탈주식회사)

* 강제경매 (오케이캐피탈주식회사)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 간선도로인 솔내로가 인접하여 차량 및 대중교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다수의 학교와 유치원이 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 전주송북초등학교, 전라고등학교, 초록빛유치원, 하버드유치원 등이 인접해 있습니다.

* 교통: 서측의 솔내로를 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 용이하며, 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 건물 사용승인일이 확인되지 않았으며, 임대 관계 또한 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 사용승인일 미확인: 상세 사용승인일 정보가 누락되어 있어, 향후 건축물대장 확인 등 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 제2종, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히 '산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임'이라는 문구는 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 보증금 및 차임 정보는 있으나, 실질적인 점유 및 사용 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전주시 덕진구 송천동 신일아파트 102동 7층에 위치한 주거용 아파트입니다.

* 주변 환경이 비교적 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석되어 법적 안정성이 높은 편입니다.

* 다만, 건물 사용승인일 및 임대 관계 등 일부 정보 부족과 토지이용계획상의 제한사항은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 전용면적 84.99㎡(약 25.71평)으로, 일반적인 아파트 수요층이 선호하는 크기입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관계에 따른 부담이 없습니다.

* 단지 인근에 초등학교, 고등학교, 유치원 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주요 도로에 인접하여 시내 및 지역 내 이동이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 59.9㎡ (7층) 매매가: 107,000,000원 (약 1,786,310원/㎡)

* 59.9㎡ (14층) 매매가: 145,000,000원 (약 2,420,701원/㎡)

* 130.36㎡ (20층) 매매가: 260,000,000원 (약 1,994,476원/㎡)

본 물건은 84.99㎡, 7층입니다. 가장 유사한 7층, 59.9㎡의 매매가(107,000,000원)를 기준으로 면적을 환산하면 약 151,800,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(202,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 해당 차이는 면적, 층수, 또는 시장 상황의 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 80~85% 수준을 고려한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 161,600,000원 ~ 171,700,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.