나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101976 [1] 부산광역시 북구 화명동 2324 화명롯데캐슬카이저 102동 19층1904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 "화정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 화명 롯데캐슬 카이저 102동 19층 1904호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소 및 부산도시철도 2호선 "수정역"에서 근거리로 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2012년 06월 27일 준공되었으며 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층건 제102동 내 제19층 제1904호로 외벽 : 몰탈위페인트 및 치장석 붙임 마감임. 창호 등 : 샷시 창호이며 내부는 이해관계인의 부재로 조사하지 못했음.

이용상태

주변 탐문결과 아파트로 이용중인 것으로 조사되었으나 이해관계인의 부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였음. (정확한 내부 현황 등은 경매 응찰시 재확인이 필요함.)

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사 및 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로 아파트 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있으며 주차장시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%) , 도로(2013-06-12)(저촉) , 도로(2013-11-06)(접합) , 도로(접합) , 도시철도(지하철)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-08-18)(도시계획시설(도로: 중로1-67호선) 사업시행자 지정 및 실시계획인가 고시)(접합) 상대보호구역(금란자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(낙동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(롯데캐슬카이저유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금란자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(롯데캐슬카이저유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(명덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(주택재건축정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타참고사항 : "Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항" 참고.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101976 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 2324 화명롯데캐슬카이저 102동 19층1904호

용도: 아파트

감정가: 7억 9천 4백만원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 51.40㎡ (약 15.55평)

토지지분: 51.4027㎡ (약 15.55평)

건물면적: 115.95㎡ (약 35.08평)

건물지분: 115.95㎡ (약 35.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 화명롯데캐슬카이저

준공일: 2012년 06월 27일

해당 층: 19층

총 층수: 35층

총 세대수: 5239세대

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 "화정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역 내에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 차량 통행이 용이합니다. 또한, 노선버스정류소가 근거리에 있고 부산도시철도 2호선 "수정역" 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 지역지구

해당 물건은 제3종일반주거지역에 속하며, 도로, 도시철도, 상대보호구역, 절대보호구역, 정비구역(주택재건축정비구역), 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(김진도) 이후 다수의 근저당 및 가압류, 그리고 임의경매 개시 결정 등기(유케이제십일차유동화전문유한회사)가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2020년 01월 20일 접수된 한국주택금융공사 근저당(을1)으로, 이보다 후순위 권리인 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권 금액은 944,551,317원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되어 정확한 임차인 현황 및 권리관계는 추가적인 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부상 권리관계는 매각으로 인하여 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미확인은 주의가 필요한 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. "화정초등학교"가 인접해 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

화명롯데캐슬카이저 102동 19층에 위치한 본 물건은 대단지 아파트로서 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차 대수는 9063대로, 지하 자동주차 8640대, 옥외 자동주차 423대를 포함하고 있어 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 관련

본 물건이 재건축구역으로 지정되어 있어 향후 재건축을 통한 가치 상승이 기대될 수 있으나, 사업 진행 일정, 추가 분담금 발생 여부 등은 불확실하므로 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 특이사항

유동화 물건으로 분류되어 있어 채권 금융기관의 성격에 따른 특수성이 존재할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 제한사항

제3종일반주거지역, 도로 저촉, 도시철도 저촉, 상대/절대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 내부 상태 미확인

이해관계인의 부재로 인해 내부 이용 상태를 조사하지 못하였으므로, 정확한 내부 현황 및 상태는 경매 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 북구 화명동에 위치한 화명롯데캐슬카이저 아파트 경매 물건입니다. 2012년 준공된 대단지 아파트로, 비교적 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되며 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 재건축구역 지정, 유동화 물건이라는 특수성과 함께 내부 상태 미확인, 복합적인 법규 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 북구 핵심 주거 지역에 위치하며, 지하철역 및 초등학교 인접으로 생활 편의성과 교육 환경이 우수합니다.

* 대단지: 5천 세대 이상의 대단지 아파트로, 관리 및 유지 보수가 용이하며 커뮤니티 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 재건축 잠재력: 재건축구역 지정으로 인한 장기적인 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 면적(115.95㎡, 약 35.08평)을 기준으로, 최근 거래된 주변 시세는 84.77㎡(약 25.6평)가 7억 2천만원, 131.05㎡(약 39.6평)가 7억 8천만원, 145.49㎡(약 44평)가 7억 6천만원으로 확인되었습니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 7억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 7억 9천 4백만원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

재건축구역 지정, 유동화 물건, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 6억 9천만원에서 7억 1천만원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.