나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101739 [1] 부산광역시 사하구 다대동 948-1 조성 7동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다대중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 주위에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 다대포항역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 6층 건물 내 제7동 제4층 제401호로서, (사용승인일 1990.03.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 위한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-18)(제2종일반주거지역) , 지구단위계획구역(2019-07-10) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2005-11-23)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합),상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(2024-09-25)<택지개발촉진법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101739 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 948-1 조성 7동 4층401호

아파트명: 다대조성아파트

용도: 아파트

감정가: 94,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

건물층수: 6층 건물 중 4층

사용승인일: 1990년 3월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다대중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통여건

차량 출입은 자유로우며, 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 다대포항역이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능한 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로3류에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역, 택지개발촉진법에 따른 택지개발지구에 속해 있어 향후 개발 또는 건축 관련 제한 사항을 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 8일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을4)입니다.

경매 진행으로 인해 한국자산관리공사의 근저당권(을4, 을5) 및 부산신용보증재단의 가압류(갑3)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강가희

전입일자: 2020년 7월 15일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임차인 강가희는 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 해당 내용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

본건은 매각으로 인해 전부 소멸되는 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인 강가희의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주거 지역을 중심으로 형성된 근린생활시설이 다수 존재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근에 다대중학교가 위치해 있으며, 주거 밀집 지역 내 각종 편의시설이 분포하고 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축물 노후화

본건 아파트의 사용승인일이 1990년 3월 31일로, 건축된 지 약 36년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 비행안전구역 및 택지개발지구에 속해 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

임차인 강가희의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 외적인 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 노후된 아파트 경매 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주변 주거 및 생활 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 건물 노후화, 비행안전구역 및 택지개발지구 지정으로 인한 향후 개발 제한 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

7. 투자 포인트

* 저평가 매수 기회: 감정가 및 최근 시세를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 재건축/재개발 잠재력: 장기적인 관점에서 노후 아파트의 재건축 또는 택지개발지구 내 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 기본적인 주거 편의시설 및 교통망이 확보된 지역에 위치합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본건과 동일 평형(건물면적 59.84㎡, 약 18.10평)의 최근 매매 시세는 정확히 파악하기 어렵습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 49.87㎡, 약 15.09평)의 거래가 2026년 4월 23일 65,000,000원, 2026년 5월 12일 80,000,000원에 이루어졌습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 5,300,000원 수준입니다. 이를 본건 면적(약 18.10평)에 적용하면 약 95,957,584원의 시세로 추정됩니다. 본건의 감정가는 94,000,000원입니다.

8.2. 예상 입찰가 범위

감정가 94,000,000원 및 추정 시세 약 96,000,000원을 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 87,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.