나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101947 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3399 명지더웨스턴 103동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지역으로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지상 21층 건물 내 103동 1층 102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와, 남측으로 소로와 각각 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경101947 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 피OOOOOOOOOOOOO

중복사건: 본 건은 중복사건으로 진행될 수 있습니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3399 명지더웨스턴 103동 1층 102호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕, 지상 21층 건물 중 1층 102호

용도: 아파트

사용승인일: 2018년 06월 12일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 52.64㎡ (약 15.92평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

건물제시외면적: 0.00㎡

총 토지/건물 감정가: 425,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명문초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 택지지구 내 아파트 지역입니다. 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 교육 및 편의시설

단지 인근에 명문초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 신도시 택지지구로 계획된 주거 및 상업 지역으로, 통상적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (2018-07-23)

* 소유권이전: 권두호 (2018-08-03)

* 근저당권: 하나은행 (257,400,000원, 2018-08-03) - 말소기준권리

* 근저당권: 피제이파이낸셜대부주식회사 (350,000,000원, 2022-05-10)

* 전세권설정: 에이파이낸셜대부주식회사 (5,000,000원, 2022-05-10)

* 근저당권부채권근질권: 웰컴저축은행주식회사 (350,000,000원, 2025-06-27)

* 임의경매: 피제이파이낸셜대부 (230,000,000원, 2025-09-23) - 본 경매 사건

* 가압류: 롯데캐피탈 (12,697,871원, 2025-11-03)

* 임의경매: 하나은행 (2025-11-11)

3.2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 3일 접수된 하나은행의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 에이파이낸셜대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰로 인해 계약이 종료됩니다. 보증금 5,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리 요약

낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 부산 강서구 명지동 일대는 명지국제신도시 내 주요 주거지역으로, 신축 아파트 단지와 상업 시설이 밀집하여 발전하고 있는 지역입니다.

4.2. 배후 수요

주변 다수의 아파트 단지에 거주하는 주민들을 주요 배후 수요로 하며, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용객 또한 잠재 수요층입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 명지더웨스턴

총 동수: 11동

총 세대수: 1,213세대

최고층: 21층, 최저층: 1층

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.2. 주차 및 부대시설

총 주차대수: 1,62대 (지상 3대, 지하 33대) - (제공된 정보 기준. JSON 데이터상 총 주차대수는 1329대, 지하 1167대, 지상 162대)

전기차 충전시설: 지하 27대

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 첫 경매가 아닐 가능성: '중복사건' 표기가 있는 것으로 보아, 기존 경매나 다른 권리 관계 설정으로 인해 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 1층 세대: 본 물건은 1층에 위치하여 저층 특유의 소음, 채광, 사생활 침해 등의 단점이 있을 수 있습니다. 이는 시세에 일부 반영될 수 있습니다.

6.3. 기타

* 감정평가서상 임대 관계 미상으로 표기되어 있으나, 등기부상 특이사항 없고 권리분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 실제 점유자 파악 및 명도 절차 진행 시 특이사항은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본 물건은 부산 강서구 명지동의 신축 아파트로, 지역 내 생활 편의성과 교통이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 전용면적 84.56㎡(약 25.58평)의 비교적 넓은 면적을 제공하며, 아파트 단지 내에서도 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

7.2. 매수 고려사항

* 1층 세대라는 점을 감안하여 층간 시세 차이를 고려한 접근이 필요합니다.

* 중복사건 표기로 인한 경매 진행 상황 및 절차에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 전망

부산 강서구 명지동은 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 높은 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다. 신축 아파트로서의 가치 유지 및 상승이 기대됩니다.

8.2. 가격 매력도

최근 유사 면적 아파트 매매 시세가 3억 6천 5백만원에서 4억 3천만원 사이에 형성되어 있으며, 본 물건의 감정가가 4억 2천 5백만원인 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 1층이라는 점을 감안한 적정가치 산정 시 매력적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 84.61㎡ 면적의 아파트가 9층에서 4억 3천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 84.56㎡ 면적으로 동일하나 1층에 위치하므로, 층별 시세 차이를 감안할 때 4억 3천만원보다는 낮은 가격으로 평가하는 것이 합리적입니다. 감정가 4억 2천 5백만원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 3억 9천만원에서 4억 1천만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 권장 입찰가

현 시세 및 감정가, 물건의 특징(1층) 등을 종합적으로 고려하여, 입찰가는 400,000,000원 내외로 산정하는 것을 권장합니다. 입찰 시에는 반드시 경매 현장 분위기 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.