나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101970 [1] 부산광역시 강서구 봉림동 737-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 봉림동 소재 '부산소프트웨어마이스터고등학교' 남서측 및 북서측에 위치하고 있으며, 기호(1)토지 부근은 단독주택 및 경지정리된 농경지 등으로 형성되어 있으며, 기호(6)토지 부근은 전, 묘지, 단독주택 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 위치 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시 됨. 기호(6) : 본건까지 차량의 접근은 곤란하나, 위치 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 '단독주택'건부지로 이용중임. 기호(6) : 완경사지내 부정형의 토지로 현황 '전(대나무 밭)'으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 지적도상 맹지이나, '사유지(타인소유)인 봉림동 737-81번지'를 경유하여 동측 약4~5m내외의 도로로 진출입하고 있음. 기호(6)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(오봉산), 근린공원, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)(역사문화환경보존지역<문화체육과 별도문의>)<부산광역시지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조바라며, 기호(1)은 제시외건물(ㄱ) 등으로 인하여 토지의 사용·수익·처분상 영향을 받을 수 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 벽돌조 스라브지붕 단층건으로서, 외벽: 치장타일 붙임 마감 등 창호: 샷시창호임. 기호(3)(4) 현황멸실로 추정됨. 기호(5) : 블록조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

이용상태

기호(2) : 단독주택으로 이용중임. 기호(5) : 창고 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2)는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 태양광설비, 전기보일러설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

기호(3)~(5)는 일반건축물대장에 등재되어 있지 않아 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서에 의거하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 중 1-1 주택 및 창고 블록조 강판기와 지붕 33.4㎡ 매각에서 제외. 제시외 건물 중 1-2 ~ 1-7은 매각에 포함.
- 매각에서 제외하는 제시외 1-1 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.
- 1997. 12. 26.자 접수 제6117호 가락농업협동조합 명의의 근저당은 모두 상환되고, 근저당권만 미 말소 상태임.(목록1,2)
- 목록1은 지적도상 맹지이나, 타인소유를 경유하여 진출입가능함.
- 목록5는 일반건축물대장에 등재되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101970 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 봉림동 737-61

용도: 단독주택

토지면적: 423.00㎡ (약 127.96평)

건물면적: 116.05㎡ (약 35.11평) (주건물) + 62.90㎡ (제시외 건물)

건물구조: 건물(2) - 벽돌조 스라브지붕 단층 건물 (단독주택), 건물(5) - 블록조 스레트지붕 단층 건물 (창고)

토지이용: 단독주택 부지, 경지정리된 농경지, 전(대나무밭) 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 332,069,900원

토지면적: 423.00㎡ (약 127.96평)

건물면적: 116.05㎡ (약 35.11평) (주건물)

제시외 건물면적: 62.90㎡ (약 19.03평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각.

단, 제시외 건물 중 1-1 주택 및 창고(블록조 강판기와 지붕, 33.4㎡)는 매각에서 제외되며, 제시외 건물 1-2 ~ 1-7은 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 강서구 봉림동에 소재하며, '부산소프트웨어마이스터고등학교' 남서측 및 북서측 인근에 위치합니다. 기호(1) 토지 부근은 단독주택 및 경지정리된 농경지로 이루어져 있으며, 기호(6) 토지 부근은 전, 묘지, 단독주택 및 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

기호(1) 토지는 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 기호(6) 토지는 차량 접근이 곤란하나, 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전제6구역.

기호(6) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종지구단위계획구역(오봉산), 근린공원, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역.

부산광역시 강서구 일대는 개발제한구역 해제 및 복합산단 조성 등 개발 움직임이 활발히 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

말소기준권리: 1997.12.26. 접수 제6117호 가락농업협동조합 근저당.

등기부상 모든 근저당, 가압류, 강제경매는 말소 예정이거나 말소 처리되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 1997.12.26.자 가락농업협동조합 명의 근저당은 모두 상환되었으나 근저당권만 미말소 상태라는 특이사항이 있으나, 등기부상에는 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤상연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

특이사항: 비고란에 "대항력 있는 임차인"이라고 기재되어 있으나, 명시된 임차인 윤상연은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 추가 확인이 필요한 부분이며, 잠재적 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

본 물건이 소재한 부산광역시 강서구 봉림동 일대는 주로 단독주택 및 농경지 등 자연녹지 지역으로 형성되어 있습니다. 최근 인근 지역의 단독주택 경매 사례를 보면, 유사 면적의 물건이 감정가 또는 그 이하로 낙찰되는 경우도 있으나, 구체적인 시세 파악을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 매물 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

4.2. 개발 가능성

부산 강서구 봉림동 일대는 개발제한구역(GB)으로 지정되어 있으나, 최근 정부의 GB 해제 정책에 따라 일부 지역의 개발제한이 완화되거나 해제되는 움직임이 있습니다. 특히, 서부산권 복합산단 조성, 제2에코델타시티 개발 등 대규모 개발 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 부산소프트웨어마이스터고등학교가 인근에 위치하여 교육 인프라 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 부산소프트웨어마이스터고등학교가 위치하고 있으며, 주변으로 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 구체적인 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적이나, 강서구청 및 명지국제신도시 등 인근 지역의 개발에 따라 생활 편의 시설 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보만으로는 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 자료는 없습니다. 다만, 주거 지역과 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역 특성상, 환경 변화에 따른 혐오시설 입지 가능성은 주기적으로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

본 물건은 "법정지상권"이 등기사항전 부동산명세서에 명시되어 있어, 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물(1-1)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

토지(목록1)는 지적도상 맹지이나, 타인 소유 토지를 경유하여 도로로 진출입이 가능한 상황입니다. 이는 향후 도로 이용에 있어 제약이나 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 영구적인 통행권 확보 방안을 강구해야 합니다.

6.3. 개발행위허가제한구역

토지는 '개발제한구역'으로 지정되어 있어 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등 개발 행위에 중대한 제한이 따릅니다. 이는 향후 토지 활용 및 가치 상승에 상당한 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 미등기/제시외 건물

건물(5)은 일반건축물대장에 등재되어 있지 않아 공부와의 차이가 있습니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 건물(1-1)이 존재하며, 이와 관련된 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.5. 권리관계 (미말소 근저당 관련)

가락농업협동조합 명의의 근저당은 모두 상환되었으나 근저당권만 미말소 상태라는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 등기부상 말소된 것으로 확인되나, 실무상 이러한 미말소 권리가 잔존할 경우 추가적인 말소 절차가 필요할 수 있습니다.

6.6. 대항력 있는 임차인

주요 권리분석 사항에 '대항력 있는 임차인'이 명시되어 있으나, 명시된 임차인 윤상연은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 만약 알려지지 않은 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 해당 임차인의 보증금 및 월세 등은 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 현재 명시된 임차인의 인수 보증금은 0원이지만, 추가적인 위험 요소를 반드시 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 봉림동의 단독주택으로, 부산소프트웨어마이스터고등학교 인근에 위치하고 있습니다. 개발제한구역이라는 점과 맹지라는 점, 법정지상권 및 대항력 있는 임차인 등의 잠재적 리스크 요인이 산재해 있습니다. 그러나 인근 지역의 개발제한구역 해제 및 복합산단 조성 등 개발 호재는 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다. 권리관계는 대부분 정리되어 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 및 법정지상권 관련 사항은 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개발제한구역 해제 및 지역 개발 가능성: 서부산권 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 주변 교육 환경: 부산소프트웨어마이스터고등학교 인근 위치.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이후 등기된 권리들이 대부분 말소 예정이거나 말소된 상태.

* 넓은 토지 면적: 423.00㎡ (약 127.96평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 332,069,900원

본 물건은 여러 잠재적 리스크(법정지상권, 맹지, 개발제한구역, 대항력 있는 임차인 존재 가능성)를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, '대항력 있는 임차인'이 존재할 경우 인수해야 할 보증금은 예상 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미칩니다. 현재 명시된 임차인(윤상연)의 인수 보증금은 0원이지만, 추가적인 임차인이나 미상의 대항력 있는 권리자의 존재 가능성을 고려해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하되, 잔존하는 권리 관계 및 미확인 사항에 대한 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 인수해야 할 미확인 보증금이 없다는 가정 하에 산정된 것입니다.

* 1차 고려 범위: 약 230,000,000원 ~ 265,000,000원

* 최종 입찰가 결정 시, 현장 답사를 통해 제시외 건물, 도로 접근성, 실제 점유 현황 등을 파악하고, 법정지상권 및 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 규모를 정확히 확인한 후, 향후 개발 가능성 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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