나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101952 [1] 부산광역시 북구 만덕동 861-1 한신아파트 3동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "백양중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동 주택 및 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건내 3동 2층 201호로서, (사용승인일: 1990.11.03) -외벽: 몰탈위페인팅 마감 등 -창호: 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서하향 경사지대 내 대체로 인접지와 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-12-16)(만덕1택지지구 지구단위계획구역), 주거용지(공동주택용지(건폐율:60%이하,용적률:200%이하,층수:15층이하)), 도로(접합), 택 지개발지구(2021-08-11)(도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정(변경) 및 지형도면 고시)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산서부지원 2025타경101952 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

* 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 861-1 한신아파트 3동 2층 201호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 68.68㎡ (약 20.78평)

* 건물면적: 57.63㎡ (약 17.43평) (전용면적 기준. 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 건축물 정보

* 건축물명: 한신아파트 3동 201호

* 사용승인일: 1990년 11월 3일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 2층

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시창

1.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상 및 이용상태: 북서하향 경사지대 내 대체로 인접지와 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주거용(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만덕1택지지구), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 15층 이하) 입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 "백양중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 9일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권금액: 171,000,000원) 입니다.

* 매각 후 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권은 없는 것으로 보입니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원이며, 임차인 정보는 '미상'으로 기록되어 있습니다.

* 임차인 중 대항력이 있는지 여부와 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본 물건지는 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 속합니다. 인근에 학교와 도로가 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "백양중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 미확인: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 만덕동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 9천 4백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 실거래가는 6천 4백만원에서 7천만원 수준으로 형성되어 있어 시세와 감정가 간 차이가 존재합니다. 건물 노후화와 임차인 정보 미상이라는 리스크 요인이 있으나, 이를 감안하여 신중하게 접근한다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부산 북구의 주거 지역에 위치하며, 교통이 편리한 편입니다.

* 가치: 감정가 대비 최근 실거래가와의 차이를 고려할 때, 시세보다 낮은 금액으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

* 활용: 주거용으로 직접 거주하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건의 실거래가(52.81㎡ 기준 6,400만원 ~ 7,000만원) 및 본건의 건물 면적(57.63㎡)을 고려할 때, 현재 시장 가격을 반영한 예상 입찰가는 보증금 인수분(0원)을 제외하고 78,000,000원(7천 8백만원) 수준으로 판단됩니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.