나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3396 [1] 부산광역시 사하구 감천동 315-2 남성타워아파트 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '감천초등학교' 남동측 인근에 위치하는 남성타워 아파트 7층 707호로서 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 7층 707호로서 외벽: 몰탈위 페인팅마감 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향의 경사지내 택지 조성된 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타: 본건은 제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 84.84㎡이고 집합 건축물대장상 전유부분 면적은 85.0329㎡(공동주택 면적 84.84㎡, 관리사무소 면적 0.1929㎡)으로서 서로 상이하나, 관리사무소 면적은 통상 공유면적에 해당되는 것으로 사료되는 바, 귀 제시목록상 전유부분 면적을 기준으로 사정하였으니 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3396 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 감천동 315-2 남성타워아파트 7층707호

* 용도: 아파트

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 37.66㎡ (약 11.39평)

* 토지지분: 37.665㎡ (약 11.39평)

* 건물면적 (전용): 84.84㎡ (약 25.66평)

* 건물면적 (등기부/건축물대장 차이): 등기부상 전유부분 면적 84.84㎡, 집합건축물대장상 전유부분 면적 85.0329㎡ (공동주택 면적 84.84㎡, 관리사무소 면적 0.1929㎡ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '감천초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 7층에 위치하며, 동측으로 폭 10미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 8월 12일 접수된 부산은행 근저당권(120,000,000원)입니다.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 감천동 일대는 주거 단지 위주로 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 지역 자체적으로는 관광 자원(감천문화마을 등)이 있어 관광객 유입이 있으나, 해당 물건지 인근의 직접적인 상권은 활성화된 편은 아닙니다.

* 주변에 주택 및 아파트 단지들이 분포하고 있어 소규모 점포 및 생활 편의시설이 일부 존재합니다.

* 대형 상업 시설이나 쇼핑몰 접근성은 다소 떨어지며, 주로 인근 지역 상권을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 감천초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 인근 지역의 학령인구 감소로 인한 학교 통폐합 추세가 있으나, 감천초등학교의 현재 통폐합 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교통: 본건 동측으로 폭 10미터 내외의 포장도로와 접해 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 위치하여 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 이용해야 할 가능성이 있습니다.

* 환경: 본건은 주거 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 부산 사하구 감천동 일대는 지형적 특성상 경사지가 많고, 관광지로 개발된 지역도 있어 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮으나 지역 특성을 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었습니다. 금액이 미상이라도 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

* 건축물대장 면적 차이: 등기부상 전유부분 면적(84.84㎡)과 집합 건축물대장상 면적(85.0329㎡)에 약간의 차이가 있습니다. 이는 관리사무소 면적이 포함된 것으로 사료되나, 등기사항과의 불일치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 교육환경에 영향을 미치는 제한을 받을 수 있습니다.

* 건물 용도 혼란: 제공된 JSON 데이터 상 건물 주요 용도가 '공장'으로 표기되어 있으나, 감정평가서 요약 및 현황 정보는 '아파트'로 기재되어 있습니다. 현황대로 아파트 사용 중이라면 큰 문제는 없겠으나, 건축물대장 원부 확인 시 용도 불일치 여부에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 3천 4백만 원입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 인근에 감천초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 주거 지역으로 혐오시설에 대한 우려는 크지 않으나, 임대 관계가 미상이고 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 낙찰 시 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

* 우량 학군 근접: 감천초등학교 인근에 위치하여 실거주 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 입지 조건: 주거 지역 내 아파트로, 주변 편의시설 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 134,000,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 실거래가, 동종 물건 낙찰가율, 본 건의 현황, 명도 난이도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황에 맞는 합리적인 가격으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.