나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3105 [1] 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모덕초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 공원, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선'모라역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물인 우신모라아파트 101동 내 3층 301호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 알미늄새시창 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북서하향 완경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장설비 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역(2024-08-14), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-05-29)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12- 30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환 경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3105 (1)

* 소재지: 부산광역시 사상구 모라동 1362 우신모라아파트 101동 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 27.46㎡ (약 8.31평) - 토지 지분

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO (우리은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (특별한 주의사항 기재 없음)

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 감정평가서 요약 상세

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모덕초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 공원, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 '모라역'이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물인 우신모라아파트 101동 내 3층 301호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 알미늄새시창 등으로 되어 있습니다.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 대체로 북서하향 완경사지대 내의 부정형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지내 진입로 및 가로망이 정비되어 있으며, 단지내 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 절대보호구역, 택지개발지구 등입니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 부산광역시 사상구 모라동에 위치하며, '모덕초등학교'와 가까운 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로 아파트 단지, 상가, 근린생활시설, 공원, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

2.2. 교통

* 차량으로 단지 내 진입이 용이하며, 인근에 위치한 시내버스정류장과 지하철 2호선 '모라역'을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건이 속한 지역은 제3종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교 환경 보호를 위한 상대 및 절대보호구역, 택지개발지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 5월 20일 우리은행 근저당권. 이 권리를 포함하여 이후 설정된 대부분의 권리(가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재될 수 있으나, 본 건의 등기부 요약에서는 구체적인 지상권 등기 내용은 확인되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 경매개시결정 등기: 2025년 9월 23일 우리은행 임의경매 (사건번호: 2025타경3105)로 진행 중입니다.

* 등기부상 채무 총액: 168,159,871원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인의 보증금 및 월세 정보가 기록되지 않았음을 의미합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임대차 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 단지 내 상가 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 대규모 아파트 단지들의 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상권이 형성되어 있어, 지역 내 생활 편의성은 적절한 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 우신모라아파트

* 주소: 부산광역시 사상구 모라동 1362

* 사용승인일: 1992년 6월 16일

* 총 동수: 16개동

* 총 세대수: 1620세대

* 주차시설: 총 866대 (지상 3대, 지하 22대) - 세대당 평균 약 0.53대 주차가 가능합니다. (지하 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.)

* 최고/최저층: 15층 / 0층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간 등이 있습니다.

5.2. 면적 정보

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지 지분: 27.46㎡ (약 8.31평)

* 분양면적: 제공된 정보에서는 본 호실에 대한 특정 분양면적을 확인할 수 없습니다.

5.3. 기타 생활 정보

* 관리사무소 연락처: 051-313-2355

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과 함께 채무를 보증하고 있습니다. 만약 다른 담보물건의 가치가 부족하여 채무 전액을 변제하기 어려울 경우, 추가적인 채권 행사가 발생할 수 있습니다. 다만, 현재 경매가 진행 중인 본 건이 매각되면 해당 채무는 변제될 가능성이 높습니다.

6.2. 낙찰 후 인수 사항

* 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시될 수 있습니다. 본 건의 등기부 요약에서는 구체적인 지상권 등기 내용이 확인되지 않았으나, 만약 지상권이 존재한다면 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하므로 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

* 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 명도에 대한 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산광역시 사상구 모라동에 위치한 우신모라아파트 101동 301호 경매 물건입니다. 지하철 2호선 모라역 역세권에 자리하여 교통이 편리하며, 주변에 학교, 상업시설, 공원 등이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 1992년에 건축되어 연식이 있으나, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상인 점은 주의가 필요하지만, 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 2호선 모라역 및 다수의 버스 노선을 이용한 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 합리적인 감정가: 동일 면적의 최근 실거래가(1억 4천만원)에 비해 감정가(1억 3천1백만원)가 낮아 투자 매력이 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 장기적으로 주거 환경 개선 및 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(59.99㎡) 실거래가: 2026년 6월 3일, 140,000,000원

* 감정가: 131,000,000원

* 본 건은 59.99㎡ 면적으로, 최근 동일 면적의 실거래가는 1억 4천만원에 달했습니다. 이는 본 건의 감정가 1억 3천 1백만원보다 높은 수준입니다.

* 따라서 본 건의 현재 시장 가치는 약 1억 4천만원 수준으로 판단됩니다.

* 입찰 참여 시에는 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 10~15% 이상, 또는 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.