나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5885 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해원초등학교 남동측 인근에 위치하는 해운대 두산위브더제니스 101동 5층 508호로서, 주위는 초고층 오피스텔 및 공동주택, 주상복합시설, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 동백역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 101동 80층 건물내 5층 508호로서, 외 벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창구조.

이용상태

아파트.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 무인공동현관시스템, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

4면이 차도에 접하며, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초교는11.10.6변경)), 온천공보호구역, <추가기재>개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중오피스텔).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5885 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1407 해운대두산위브더제니스 101동 5층508호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.23㎡ (약 6.70평)

토지지분: 20.23㎡ (약 6.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 127.66㎡ (약 38.62평)

건물지분: 127.6584㎡ (약 38.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 내역

감정가: 1,510,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 해원초등학교 남동측 인근에 위치하는 해운대두산위브더제니스 101동 5층 508호입니다.

주변은 초고층 오피스텔 및 공동주택, 주상복합시설, 근린생활시설 등이 혼재해 있어 다양한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 동백역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

인접 도로상태: 4면이 차도에 접해 있으며, 지하주차장 설비가 되어 있어 차량 접근 및 주차가 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리(을35)인 늘푸른사상새마을금고의 근저당권(2022-06-16 접수) 이하 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 왕을순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-04-20

대항력: 있음

비고: 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자(2012-04-20) 기준으로 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 총 채무액

말소기준권리: 을35 (늘푸른사상새마을금고 근저당, 2022-06-16 접수)

등기부 채권 총액: 1,752,000,000원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차인의 대항력 존재 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으나, 본건의 경우 보증금이 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 지역 특성

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.

개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건은 초고층 오피스텔 및 공동주택, 주상복합시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 상업 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 101동 80층 건물 내 5층 508호입니다.

위생설비, 급배수설비, 무인공동현관시스템, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시 강화유리창 구조입니다.

5.2. 주거 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

총 주차대수는 4469대(지하 4469대, 전기차 충전기 지하 79대)입니다.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 해원초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본건 소재지는 업무시설 중 오피스텔에 대한 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 관련 행위에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

왕을순 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자(2012-04-20) 기준으로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 비록 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 0원의 보증금으로 대항력이 유지되는 특수한 상황이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치한 랜드마크 아파트 단지의 고층 세대로서, 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

다만, 개발행위허가제한구역 지정 및 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 관련 사항은 명도 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 해변 및 중심 상권과 인접한 프리미엄 입지

* 명품 아파트: 해운대두산위브더제니스라는 브랜드 인지도 및 가치

* 향후 가치 상승 기대: 부산의 대표적인 주거 지역으로서 꾸준한 수요와 가치 상승 잠재력 보유

* 넓은 면적: 127.66㎡의 넓은 전용면적으로 쾌적한 주거 공간 제공

9. 예상 입찰가

감정가: 1,510,000,000원

최근 실거래가 분석:

최근 2026년 6월 15일에 거래된 111.07㎡ 면적의 23층 매물은 1,690,000,000원(약 15,215,542원/㎡)에 거래되었습니다.

최근 2026년 7월 8일에 거래된 145.8083㎡ 면적의 33층 매물은 2,000,000,000원(약 13,716,700원/㎡)에 거래되었습니다.

본건은 5층으로 상대적으로 낮은 층수이나, 감정가(약 11,828,300원/㎡) 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 상승 여력이 있습니다.

다만, 개발행위허가제한 및 임차인 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 1.15배 ~ 1.25배 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 1,750,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.